Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) стає все більш популярною формою управління багатоповерхівками в Україні. Станом на 1 липня 2024 року, за даними Державної служби статистики України, в країні вже зареєстровано понад 40 тисяч ОСББ, з яких майже 2,5 тисячі утворилися під час війни. В умовах, коли значна частина країни знаходиться під окупацією, і багато мешканців змушені були переїхати в інші регіони або за кордон, цей показник є досить значним. Зокрема, через евакуацію людей та обмежений доступ до державних реєстрів, включно з реєстрами БТІ, що подекуди були знищені внаслідок воєнних дій, цей процес став ще складнішим.
Проте, попри всі труднощі, воєнний контекст сприяв згуртуванню мешканців будинків, оскільки люди опинилися перед спільними викликами. Необхідність створення найпростіших укриттів або облаштування «пунктів незламності» для забезпечення безпеки під час обстрілів стала поштовхом до активної співпраці. З початком опалювального сезону мешканці стикалися з проблемами пошуку альтернативних джерел енергії через перебої в постачанні електроенергії або газу. До того ж, відновлення будинків, пошкоджених російськими ракетами, також об'єднало мешканців у пошуку шляхів фінансування та організації ремонтних робіт.
На практиці, досить часто формування спільноти сусідів у будинку є першим кроком до створення ОСББ. Люди, об'єднуючись для вирішення нагальних питань, з часом усвідомлюють, що юридичне оформлення їхньої спільноти у вигляді ОСББ надає більше можливостей для прийняття колективних рішень і залучення державних ресурсів. Державні програми, такі як «ВідновиДім» від Фонду енергоефективності, спрямовані на відбудову зруйнованих або пошкоджених будівель, а також програми з енергозабезпечення й енергоефективності («ЕнергоДім», «ГрінДім»), вимагають юридичного статусу ОСББ для участі. Це створює додаткові стимули для співвласників житла об'єднуватися й офіційно реєструвати свої об'єднання.
Чи обов'язково створювати ОСББ?
Створення ОСББ є важливою темою для багатьох мешканців багатоповерхівок, особливо коли йдеться про стан спільного майна будинку, такого як сходові клітини, дахи, під'їзди чи ліфти. Більшість людей дбають лише про свої квартири, а решта території залишається без догляду, що створює враження, ніби вона "нічийна" або має нести відповідальність тільки управляюча компанія (ЖЕК). Але це не так.
Згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України, кожен власник квартири є співвласником усіх спільних приміщень та інженерних систем будинку. Це означає, що мешканці мають не тільки права на свою власну квартиру, а й обов’язки щодо утримання всього спільного майна будинку. Відповідно, це зобов'язує мешканців брати участь у вирішенні питань ремонту, обслуговування і догляду за такими об’єктами, як ліфти, дах, підвали, труби тощо.
Однак тут виникає важлива проблема: як організувати управління будинком, якщо в ньому багато квартир і мешканців? Наприклад, у будинку може бути 100 квартир і до 300 співвласників, кожен із яких має свої інтереси й думки. Навіть у будинку з 10 квартирами домовитися між усіма може бути надзвичайно складно.
Саме для таких випадків прийняли закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Він дає мешканцям механізм прийняття спільних рішень. Власники квартир можуть скликати збори, де обговорюють важливі питання (наприклад, ремонт, поліпшення умов), а рішення приймаються шляхом голосування чи письмового опитування. Але після прийняття рішення хтось повинен взяти на себе відповідальність за його виконання: організувати збір внесків, укласти договори з підрядниками, контролювати роботу тощо.
І ось тут з’являється кілька варіантів управління багатоквартирним будинком:
Самостійне управління співвласниками. Мешканці організовують збори, на яких приймають спільні рішення щодо ремонту або інших питань. Хоча це варіант для невеликих будинків, він може бути складним для великих об’єктів.
Створення ОСББ. Це офіційно зареєстрована юридична особа, створена самими мешканцями для управління спільним майном будинку. ОСББ обирає правління, яке відповідає за прийняття рішень і їхнє виконання. Усі співвласники мають право впливати на управління через збори або обрану ревізійну комісію, яка контролює діяльність правління.
Управитель багатоквартирного будинку. Мешканці можуть найняти фахівця або компанію, яка буде управляти будинком. Управителя можуть обрати самі співвласники, або ж його може призначити місцева влада.
Таким чином, створення ОСББ не є обов’язковим. Це лише один із варіантів управління будинком. Наприклад, у невеликих будинках з кількома квартирами мешканці можуть обрати одного представника, який буде відповідати за спільне майно, або найняти управителя, якщо вони задоволені його роботою.
Час від часу з’являються ідеї зробити створення ОСББ обов'язковим для всіх будинків, так звана "примусова ОСББізація". Однак це не має сенсу. ОСББ — це добровільна організація, яку створюють самі мешканці, щоб управляти будинком. Примусове створення ОСББ без активної участі співвласників не допоможе, оскільки організація не зможе ефективно працювати. Для того, щоб ОСББ працювало добре, необхідна згода і бажання самих мешканців брати участь в управлінні.
Чи потрібно створювати ОСББ для відновлення багатоквартирного будинку?
Це питання потребує глибокого аналізу, оскільки існує кілька аспектів, які варто враховувати.
Станом на кінець 2023 року загальна сума збитків, завданих житловому сектору України, досягла 55,9 мільярда доларів. З них 86% припадає на багатоквартирні будинки. Оцінки Світового банку свідчать, що чверть пошкодженого житла зруйнована повністю, а решта – частково. Ці втрати перевищують доходи державного бюджету України на 2024 рік, що становить близько 36 мільярдів доларів, і зростають з кожним новим обстрілом. Дефіцит бюджету – ще 39 млрд доларів, всі доходи із зрозумілих причин спрямовуються на оборону, і не можуть забезпечити повне відновлення житлового фонду, а сподіватися на швидке відшкодування збитків з боку рф – марно.
Місцеві бюджети в Україні, як правило, не мають достатніх ресурсів для масштабного відновлення пошкоджених будинків. Державні програми націлені на допомогу в найбільш критичних випадках, але вони не покривають потреб усіх постраждалих. У кращому разі місцева влада може допомогти закрити вікна плівкою або встановити нові вікна. Але це лише тимчасові заходи. Щоб повністю відновити багатоквартирний будинок, необхідно залучати кошти з різних джерел: міжнародних донорів, грантових програм, місцевих фондів. Часто доводиться комбінувати 5-6 джерел фінансування для досягнення повноцінного результату.
У цьому контексті стає зрозуміло, що ОСББ – не просто формальність, а інструмент, що забезпечує ефективну організацію відновлювальних робіт. ОСББ, на відміну від простого управителя або самостійного управління мешканцями, має внутрішню структуру, систему контролю і правління, що дозволяє ефективніше адмініструвати отримані кошти. Залучення донорського фінансування та грантів для відновлення потребує прозорості та організованості, що ОСББ може забезпечити значно краще, ніж інші форми управління.
У більшості програм з відновлення та енергоефективності, участь можуть брати лише будинки, де створено ОСББ. Ці програми передбачають необхідність координації великої кількості процесів – від збору мешканців та проведення зборів до укладання договорів з підрядниками. Управителі, хоч і могли б теоретично брати участь у таких програмах, часто не готові виконувати цю організаційну роботу без додаткового матеріального стимулу, а також стикаються з великою кількістю бюрократичних бар'єрів. Крім того, банки бачать більше ризиків у співпраці з управителями, що знижує їхні шанси на отримання фінансування.
Таким чином, хоча створення ОСББ не є обов'язковим в теорії, на практиці це часто єдиний реальний шлях до успішного залучення фінансування для відновлення будинку. Без ОСББ, організувати процес відновлення через декілька джерел фінансування стає вкрай складно або навіть неможливо. ОСББ дозволяє мешканцям більш ефективно брати участь у програмах, спрямованих на енергоефективність та відновлення, а також гарантує належний контроль за всіма етапами робіт.
ОСББ значно спрощує процес відновлення багатоквартирних будинків, оскільки забезпечує структуру, яка дозволяє залучати кошти, організовувати роботи та контролювати їхнє виконання. Хоча існують альтернативи у формі управителів або самостійного управління мешканцями, створення ОСББ на сьогодні залишається найбільш практичним та ефективним варіантом для багатоквартирних будинків, які потребують капітального ремонту або відновлення після руйнувань.
Чи складно створити ОСББ у воєнних реаліях?
Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) під час війни може здаватися складним процесом, але якщо в будинку вже є актив співвласників і підтримка більшості, цей шлях стає реальнішим. Основні етапи формування ОСББ, як і в мирний час, регулюються статтею 6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», проте додаткові виклики, пов'язані з війною, можуть впливати на окремі етапи. Нижче розглянемо ключові моменти та труднощі створення ОСББ у сучасних умовах.
Створення ініціативної групи
Процес створення ОСББ починається з формування ініціативної групи, до складу якої має входити щонайменше троє власників квартир чи нежитлових приміщень. Важливо зазначити, що орендарі не можуть бути членами ініціативної групи. Це питання є відносно простим, якщо серед співвласників є активні люди, готові до об’єднання. У воєнних реаліях, коли багато людей можуть бути відсутні через вимушену евакуацію чи мобілізацію, зібрати ініціативну групу може бути складніше. Тим не менш, за підтримки хоча б кількох власників, цей етап можна успішно пройти.
Визначення кола власників житлових та нежитлових приміщень
Цей етап є ключовим і найбільш часозатратним. Ініціативна група повинна зібрати дані про всіх власників квартир та нежитлових приміщень у будинку. Найбільші труднощі виникають через відсутність контактної інформації у багатьох співвласників або їхню відсутність через воєнні дії. Також, технічна документація на будівлю часто може бути втрачена або пошкоджена. Для збору актуальних даних ініціативна група може звернутися до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) для отримання інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Однак, у реєстрі можуть бути відсутні дані про угоди до 2013 року, тому додатковим джерелом може стати архів БТІ або орган місцевого самоврядування.
Інформування співвласників про створення ОСББ і залучення їх до участі – найскладніша частина цього етапу. Через евакуацію та руйнування, безпосереднє спілкування з усіма співвласниками може бути неможливим, тому ефективними методами можуть стати повідомлення у будинкових чатах, оголошення на під’їздах або розсилка рекомендованих листів.
Скликання установчих зборів
Згідно з законом, установчі збори ОСББ мають бути скликані не менш ніж за 10 днів до їх проведення. У воєнних умовах важливо враховувати можливість дистанційної участі через відеоконференції, що дозволить залучити співвласників, які не можуть бути присутніми фізично через евакуацію або бойові дії. Повідомлення про збори надсилається власникам квартир та нежитлових приміщень за їхньою адресою або рекомендованим листом. Також можливе додаткове інформування через електронну пошту або месенджери. Ініціативна група повинна підготувати порядок денний, список співвласників, листки для голосування і пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії.
Проведення установчих зборів
На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ. Однією з основних труднощів у цьому процесі є забезпечення кворуму для ухвалення рішення. В умовах воєнного стану зібрати більше половини співвласників часто буває неможливо. У таких випадках проводиться письмове опитування співвласників, яке триває до 45 календарних днів. За чинними нормами ч.7 і ч.8 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” голоси розподіляються:
1) розподіл голосів пропорційно до площі – як загальне правило;
2) розподіл голосів за принципом "один власник – один голос" – якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.
Ще однією особливістю сьогодення є можливість електронного голосування, що значно спрощує процес у разі відсутності співвласників у місті.
Підготовка документів до реєстрації
Після ухвалення рішення про створення ОСББ важливо правильно підготувати всі установчі документи для реєстрації. Це включає протокол зборів, статут ОСББ та інші необхідні документи. Одній із осіб – представнику ініціативної групи або майбутньому голові ОСББ – доручають подати ці документи для державної реєстрації. Після реєстрації ОСББ може розпочати роботу над ремонтними заходами, у тому числі термомодернізацією та встановленням резервних джерел живлення, що є особливо актуальним в умовах воєнних загроз.
Приклади успішного відновлення ОСББ
ОСББ «Доброрад»
Будинок на Університетській 16 в Ірпені, де функціонує ОСББ «Доброрад», відбудовується за експериментальною процедурою із залученням фінансування за допомогою колаборації різних фондів. Будинок зазнав серйозних пошкоджень, які загрожували його подальшому існуванню: повністю вигорів дах, пошкоджений фасад, вибиті вікна та плити перекриття, частково знищені електрика, водопровід і каналізація, 11 квартир повністю вигоріли.
Саме об'єднання співвласників дозволило подати заявку на участь у програмі єВідновлення, що стало першим кроком до залучення коштів на відновлення житла. Створення ОСББ відкрило шлях до отримання фінансування з різних джерел. Без ОСББ цей процес був би значно ускладненим, і багато квартир, можливо, досі чекали б на відновлення.
ОСББ дало можливість взяти участь у програмах, таких як Фонд Відродження, програма Фонду енергоефективності «Віднови Дім» та Фонд Леруа Мерлен Солідарність, де головною умовою участі в цих програмах є наявність ОСББ у будинку.
ОСББ “Дуб-ок”
Відновлення будинку ОСББ “Дуб-ок” після обстрілу також стало можливим лише завдяки існуванню у багатоповерховому будинку ОСББ на момент повномасштабного вторгнення росії в Україну. Снаряд, що потрапив у будівлю, завдав значної шкоди. Основною проблемою було те, що снаряд уразив газову розподільчу мережу, розташовану на фасаді будинку. Це спричинило витік газу, який не вдалося перекрити вчасно. Результатом стала жахлива пожежа, що охопила частину будинку. Полум'я досягло навіть останнього, п'ятого поверху. Впродовж трьох-чотирьох днів будинок був суцільним палаючим факелом.
Пожежа знищила 12 квартир з 48 у будинку, пошкодила несучу стіну, і з'явилася тріщина, що проходила з першого по четвертий поверх, яка з часом лише розширювалась. Ситуація була вкрай складною, і відновлення вимагало великих зусиль, термінових та рішучих дій.
Пошук фінансування та благодійної допомоги для відновлення будинку, що постраждав від обстрілу, був непростим завданням. Щоб забезпечити необхідні ресурси, мешканці будинку вжили безліч заходів, зокрема активно моніторили соціальні медіа та онлайн-ресурси, що стосуються відновлення та які могли містити інформацію про можливості отримання допомоги.
Один з їхніх запитів привернув увагу фонду "Леруа Мерлен Солідарність". Цей фонд спеціалізується на наданні будівельних матеріалів для відновлення постраждалих від катастроф. Завдяки їхній підтримці вдалося отримати частину необхідних матеріалів для відновлення будинку. Крім того, Ірпінська міська рада та Київська обласна військова адміністрація також надали допомогу у вигляді будівельних матеріалів. Наступним кроком була подача заявки до Фонду енергоефективності в рамках програми “ВідновиДім”, де головною умовою для участі є створення/існування ОСББ.
Відновлення будинку ОСББ «Дуб-ок» після обстрілу стало можливим саме завдяки створенню об’єднання співвласників, що відкрило двері до залучення різних джерел фінансування.
Висновок
Проект відновлення житлових будинків після війни в Україні став справжнім викликом для багатьох громада. В умовах серйозних пошкоджень, зокрема через обстріли та пожежі, важливість створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків не можна переоцінити. ОСББ відіграє ключову роль у процесі відновлення, відкриваючи можливості для залучення фінансування з різних джерел.
Проекти відновлення житла в Україні показують, що створення ОСББ не лише спрощує процес отримання допомоги, але й дозволяє ефективно використовувати фінансові ресурси для комплексного відновлення постраждалих будинків. Це є критично важливим для забезпечення швидкого і якісного відновлення житла, що постраждало від війни.
Громадська організація «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» створила цей матеріал як учасник Мережі “Вікно Відновлення України”. Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win