Потреба у житлі є базовою. Україна — соціальна держава і декларує «право на житло» та гарантує доступ до нього через інструменти державної житлової політики. Проте, забезпечення населення України житлом можна назвати однією із дуже важливих проблем, які залишились незалежній Україні у спадок від радянської влади.
За роки незалежності ця проблема тривалий час характеризувалась перманентними заходами державного регулювання, прийняттям певних програм, у тому числі й загальнодержавного змісту, але насправді з роками вона тільки поглиблювалась і ніколи не була вирішеною остаточно.
З початку повномасштабної російської війни проти України проблема забезпечення житлом надзвичайно загострилась, українці зіштовхнулись з безліччю додаткових, глобальних викликів. Війна призвела до значних інфраструктурних руйнувань та вимушеного переміщення людей.
У відповідь на виклики воєнного часу зʼявляються нові програми, інструменти та можливості, на державному рівні заговорили про необхідність вдосконалення житлової політики. Євроінтеграційний процес, активна фаза якого розпочалася на фоні повномасштабного вторгнення, ще більше загострив актуальність зазначеного питання. Водночас загальні підходи до житлової політики досі залишаються фактично незмінними, а окремим рішенням і проєктам бракує системності.
Що відбувається у сучасній житловій політиці України та чи є перспективи позитивних змін?
Кожен має право на житло. А що насправді?
Право на житло закріплене у Конституції України — у статті 47: «Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду».
Проте, сьогодні в Україні понад 600 тис. людей стоять у черзі на поліпшення своїх житлових умов, право на яке передбачено у Житловому кодексі України. Щоб вирішити це питання, потрібно переглянути все законодавче поле, яке формує житлову політику.
Про це під час брифінгу «Оновлення житлової політики як вимога Ukraine Facility» в Медіацентрі Україна – Укрінформ повідомила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування та містобудування Олена Шуляк.
Рис. 1. Зображення з презентації Олени Шуляк
«У нас в країні кожен третій громадянин має такий рівень доходів, який не дає можливості придбати власну домівку. З початком війни категорій людей, які залишилися без даху над головою, побільшало. Тому питання формування актуальної житлової політики, щоб забезпечити максимально рівний доступ до житла громадян, як ніколи на часі», — зауважила депутат.
Міжнародна Організація з Міграції (МОМ) визначила, що упродовж лише першого року війни внутрішніми мігрантами в Україні стали близько 7 млн. осіб і ще стільки ж стали біженцями до країн ЄС. Тож для керівництва територіальних громад, які приймають у себе переселенців, проблема пошуку житла стала чи не таким же актуальним пріоритетом, як проблема безпеки та оборони.
Результати третьої Швидкої оцінки завданої шкоди та потреб на відновлення (лютий 2022 року – грудень 2023 року) показали, що в результаті повномасштабного вторгнення Російської Федерації в Україну було пошкоджено або знищено понад два мільйони житлових одиниць. Війна призвела до масових переміщень населення: станом на квітень 2024 року 3 548 000 осіб вважалися внутрішньо переміщеними в Україні (за результатами раунду 16 Опитування загального населення (GPS) МОМ), тоді як 6 483 500 осіб були переміщеними за кордон (дані УВКБ ООН на 16 травня 2024 року). За оцінками МОМ, 4 734 000 людей повернулися до свого звичного місця проживання в Україні після того, як були змушені покинути його щонайменше на два тижні після повномасштабного вторгнення в лютому 2022 року (раунд 16 GPS МОМ).
Мапа 1. Оцінка фактичної чисельності ВПО за областями переміщення (оцінка, представлена на мапі може містити незначні відмінності в межах допустимої похибки опитування через округлення відсоткових значень) — дані та аналітика Представництва МОМ в Україні
Економічний тиск на громади по всій країні, в тому числі зменшення місячного доходу домогосподарств та зростання рівня безробіття, ускладнили проблеми, з якими стикаються найбільш уразливі групи населення, у тому числі внутрішньо переміщені особи (ВПО). Виникла економічна напруга в поєднанні з масовим тривалим переміщенням населення як усередині країни, так і за її межі призвела до того, що мільйони людей потребують підтримки з отриманням житла та платою за нього.
Звіт МОМ «Огляд житлової ситуації в Україні: умови проживання, вартість оренди та фактори мобільності», сформований за результатами Опитування загального населення (липень 2024 року) містить наступні ключові висновки.
1. Приблизно 3 мільйони українців живуть у пошкоджених будинках. Більшість ВПО не тільки орендують житло (59%) — багато хто з них не має і шукає роботу, а також, на противагу особам, що повернулися, та непереміщеним особам, багато хто з них не має постійної зарплати як основного джерела доходу.
Рис. 2. Частка респондентів, які повідомили про юридичні аспекти користування житлом, в якому вони проживають, за статусом переміщення — дані та аналітика Представництва МОМ в Україні
2. У національному масштабі серед тих, хто орендує житло, третина (31%) витрачає понад 70% доходу домогосподарства на житло (тобто на орендну плату та комунальні послуги), тоді як близько половини тих, хто орендує житло (54%), витрачає більше половини доходу свого домогосподарства на оренду та комунальні послуги.
Рис. 3. Середньомісячний рівень доходу домогосподарства порівняно з вартістю житла у грн, за статусом переміщення (включно з вартістю оренди та комунальних послуг) — дані та аналітика Представництва МОМ в Україні
3. Гарантії щодо недопущення примусового виселення залишаються критичною проблемою, оскільки значна частина респондентів-ВПО не мають юридичних документів на житло, в якому вони на поточний момент проживають (37%).
Мапа 2. Частка респондентів, які повідомили про відсутність юридичних документів на підтвердження права на проживання в поточному житлі, за областями — дані та аналітика Представництва МОМ в Україні
Рис. 4. Частка осіб, які винаймають житло та повідомили про те, якою мірою зазначені фактори обмежують їхню здатність залишатися в поточному житлі стільки, скільки вони бажають, за статусом переміщення — дані та аналітика Представництва МОМ в Україні
4. Наявність доступного житла стимулює динаміку мобільності та впливає на наміри переміщеного населення по всій Україні, впливаючи на показники переміщення, повторного переміщення та повернення.
Отже, як бачимо, система забезпечення громадян конституційним правом на житло не працює. Серед найбільш актуальних проблем та викликів житлової політики такі:
застаріла та неефективна житлова політика;
масштабні руйнування житлового фонду внаслідок воєнної агресії росі;
застарілий наявний житловий фонд;
система управління житлом потребує удосконалення;
не створені умови для забезпечення житлом ВПО та умов для повернення біженців з-за кордону.
Глобальні проблеми житлового сектору не вирішуються десятиліттями. У чому причина?
В Україні житлова сфера завжди була і є дуже політизованою: у ній різні групи інтересів відстоюють своє бачення того, що таке «житло», «управління житлом», якими є «житлові проблеми» та як їх вирішувати. Це призводить до хаосу, відсутності системності та послідовності дій і, як наслідок, гальмує процеси розвитку житлової політики.
Нормативно-правовий вплив був і залишається одним із найважливіших чинників забезпечення належного стану суспільних відносин у будь якій сфері та тим більше у житловому секторі. Наразі в Україні існує надзвичайно велика кількість різноманітних законодавчих актів, які регламентують функціонування житлової сфери, але велика їх кількість є суперечливою між собою, а тому потребує врегулювання. На законодавчому рівні існує гостра необхідність створення умов для реалізації права громадян на житло та забезпечення раціонального використання житлового фонду в Україні.
Сорокарічний Житловий кодекс УРСР України досі діє
Парадоксально, але основним законодавчим актом, який регламентує положення щодо житла в Україні, є Житловий кодекс, ухвалений ще Верховною Радою УРСР 1983 року. Втім, це не означає, що житлова політика незалежної України провадилася на основі житлових норм часів комунізму. Протягом 30 років до закону неодноразово вносилися зміни, внаслідок чого він став більш-менш адаптованим до нинішніх реалій. Але, зміни стосувалися лише певних частин і не зачіпали засадничих положень кодексу. Його основний зміст полягав у регуляції правових відносин за умов, коли весь житловий фонд належав державі, і в сучасних реаліях, коли менш ніж 2% житлового фонду є у державній чи комунальній власності, регулювання таких правових відносин не є актуальним.
Житлова політика України часів незалежності: що відбувалось?
Житлова політика 90-x була спрямована на регуляцію ринку приватного житла, створеного у процесі приватизації. Законодавчі ініціативи того часу були спрямовані на розвиток житлових кооперативів, індивідуальне житлове будівництво й іпотечне кредитування.
У 1995 році було схвалено Концепцію державної житлової політики, яка намагалася комплексно вирішити поточні проблеми з забезпеченням населення житлом. Тоді ж почалося створення ОСББ.
У 1997-му за новим Указом Президента держава обмежує свої зобов’язання у забезпеченні житлом з фокусом лише на соціально незахищених верствах населення.
У 2003 році прийнято кілька законів для регуляції іпотеки, а в 2004-му — постанову Кабміну щодо тимчасового житла. У 2004 році була створена Державна іпотечна установа.
У 2010-му році було створено новий проєкт Житлового кодексу, який викликав у громадян обурення через обмеження прав користувачів житла і зменшення контролю над управлінськими компаніями. У грудні 2010-го відбулася акція спалення проєкту Житлового кодексу під Верховною Радою. Зрештою він не був прийнятий.
У 2019-му знову зайшлося про розробку Житлового кодексу. Це завдання було покладене на Міністерство розвитку громад і територій, але процес затягнувся більш ніж на рік.
У червні 2021-го було опубліковано проєкт нової редакції Житлового кодексу. Робота над ним не була достатньо прозорою, і проєкт викликав багато критики. Зрештою він не був прийнятий.
У 2022 році питання зміни Житлового кодексу вчергове постало у Законі України «Про дерадянізацію законодавства України», який набув чинності у травні 2022 року. Виявилося, що, попри внесені протягом років незалежності зміни до Житлового кодексу, в тексті закону лишалися не тільки радянські норми житлового права, а й окремі згадки УРСР чи Жовтневої революції. Ці згадки було прибрано у 2022-му в рамках процесу дерадянізації, хоча Президент Зеленський заявляв про необхідність внесення цих змін ще у 2019 році.
У 2023 році, за умов безпрецедентного зростання кількості внутрішньо переміщених осіб, руйнації наявного житлового фонду внаслідок бойових дій і різкого зменшення кількості квартир, введених в експлуатацію (на 39% менше у 2022 році порівняно з 2021-м), житлове питання постає особливо гостро.
Що не так з соціальним житлом в Україні?
Система надання соціального житла в Україні припинила функціонувати багато років тому. Фактично не працюють ані положення Житлового кодексу про отримання житла від держави, ані положення Конституції про право на житло громадян, яке має забезпечуватися державою. За умов недосконалого правового регулювання та практичної відсутності державної підтримки система соціального житла не може функціонувати та, тим більше, розвиватися.
Основним законодавчим актом у сфері соціального житла в Україні є Закон України «Про житловий фонд соціального призначення». Саме цей закон врегульовує питання формування та надання в користування соціального житла як такого. Він регулює вужчу сферу соціального житла, у той час як законодавству України відоме й ширше поняття «доступного» житла.
В Україні проблема полягає в тому, що задекларовані в Законі України «Про житловий фонд соціального призначення» підходи не підкріплені реальними механізмами реалізації. Крім того, якщо заглиблюватися в деталі, виявляється, що закон має низку внутрішніх протиріч. Докладно про них йдеться у звіті «Огляд і аналіз міжнародного й українського досвіду формування та використання фонду соціального житла».
Також, оскільки з прийняттям Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» не було скасовано анахронічних положень Житлового кодексу України щодо забезпечення житлом, на практиці поява зазначеного закону не призвела до розв’язку проблеми «квартирної черги» через інструмент соціального житла, а лише спричинила появу ще однієї «квартирної черги» — «соціальної» (за згаданим законом) на додачу до «загальної» (за Житловим кодексом).
При цьому держава фактично самоусунулася від фінансування житлового фонду соціального призначення, цілком поклавши весь тягар його формування й утримання на плечі місцевого самоврядування.
Як наслідок, територіальні громади або не мають фонду соціального житла взагалі, або мають доволі обмежений фонд соціального житла, який не відповідає фактичній потребі. І рекомендувати органам місцевого самоврядування розвивати фонд соціального житла в умовах недосконалого правового регулювання та практичної відсутності державної підтримки ми не можемо.
Найпростішим розв'язанням проблеми забезпечення ВПО житлом може видатися будівництво нового житла. Однак такий підхід може бути хибним у середньо- та довгостроковій перспективі, якщо подивитися на досвід країн Західної Європи та взяти до уваги демографічні та міграційні процеси в Україні.
Слід також враховувати, що, хоча державні субсидії або й прямі інвестиції в будівництво соціального житла були історично першою і тривалою формою підтримки (субсидування) цієї сфери, зараз у розвинених країнах спостерігається відмова від такого підходу. Натомість відбувся або відбувається перехід до субсидування сторони попиту (наймачів), а не сторони пропозиції (наймодавців — власників чи операторів соціального житла).
Тому в Україні більш доцільним видається зробити акцент саме на державній допомозі на наймання житла (субсидованому наймі житла). Це не є чимось новим — концепція державної допомоги на найм житла вже зараз закладена в законі про соціальне житло. Інша річ, що вона не наповнена практичним змістом.
За результатами аналізу законодавчих аспектів сфери соціального житла в Україні, проведеного в рамках проєкту «Житло для життя: комплексні рішення для внутрішньо переміщених осіб (ВПО)», що реалізувався за фінансової підтримки Посольства Великої Британії, експерти ГО «КМО ВГО «Громадянська мережа ОПОРА» сформувала відповідні пропозиції для національного і місцевого рівнів.
Національний рівень
Для реалізації озвученого вище підходу пропонується внести зміни до Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», якими передбачити таке:
гарантоване надання громадянам державної грошової допомоги на наймання житла (субсидії на наймання житла) за аналогією з чинною системою житлових субсидій на оплату житлово-комунальних послуг;
дозвіл одержувачам субсидії на наймання житла наймати будь-яке житло на їхній власний вибір;
усунути інші протиріччя, про які йдеться у звіті.
Такий підхід:
дозволить внутрішньо-переміщеним особам вийти за межі «соціального гетто» та інтегруватися в громаду;
відкриє їм доступ до приватного житлового фонду, що зменшить навантаження на державний і комунальний житловий фонд;
дасть змогу обирати житло відповідно до власних потреб і або заощадити, обравши дешевше житло в передмісті, або ж доплатити з власних коштів та найняти дорожче житло ближче до місця роботи, навчання тощо;
зніме нерівномірне та несправедливе навантаження на місцеві бюджети (виплата субсидії має здійснюватися з державного бюджету).
В рамках закону про соціальне житло повинні бути уніфіковані наявні сьогодні різні підходи до забезпечення громадян житлом на умовах «пільгового» найму. Відповідні положення повинні бути виключені з Житлового кодексу.
Передбачені законодавством «фонди житла для тимчасового проживання» за всіма ознаками відповідають поняттю соціального житла, тож регулювання і цієї сфери також слід здійснювати уніфіковано в рамках єдиного законодавства щодо соціального житла.
Очевидно, що навіть за наявності субсидії на наймання житла не всі категорії громадян зможуть знайти для себе житло на вільному ринку. Це стосується, зокрема, осіб з певними захворюваннями, осіб, що потребують стороннього догляду тощо. Спеціально для таких осіб слід залишити поняття «соціального житла» як спеціально виділених для соціального найму одиниць житла, які гарантовано будуть надаватися відповідним категоріям громадян. Втім, слід відмовитися від встановленого зараз символічного розміру плати за наймання соціального житла на користь більш справедливої вартості найму, встановивши її, наприклад, у розмірі субсидії на наймання житла.
Також слід враховувати, що частина громадян потребуватиме насправді не соціального житла, а соціального обслуговування, яке включатиме не лише проживання, але й забезпечення харчуванням, одягом, лікуванням тощо. Для такої категорії громадян іншим законодавством передбачені установи соціального обслуговування. Такі установи по суті не належать до предмету регулювання Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», і відповідні положення повинні бути з нього виключені.
Місцевий рівень
На місцевому рівні також пропонується впровадити місцеву допомогу на наймання житла для певних категорій громадян — навіть не чекаючи змін до законодавства на національному рівні. Уже зараз окремі громади відповідно до власних повноважень впроваджують місцеві програми соціальної підтримки ВПО, членів сімей військовослужбовців, інших категорій громадян.
У деяких громадах зводяться тимчасові модульні містечка або навіть ведеться будівництво нового житла під потреби соціального найму. Рекомендовано оцінити, виходячи з місцевих умов, доцільність заміни капітальних інвестицій у житло (в якому поселяться, умовно, кілька родин) на таку ж за обсягом фінансування місцеву допомогу на наймання житла (яку зможуть протягом кількох років використовувати кілька десятків родин).
Отже, з огляду на ситуацію у сфері соціального житла доцільним є внесення змін до Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Адже зміни на рівні підзаконних актів не змінять становища, породженого принциповими підходами, закладеними на рівні законів. ГО «КМО ВГО «Громадянська мережа ОПОРА» в рамках проєкту «Житло для життя: комплексні рішення для внутрішньо переміщених осіб (ВПО)», що реалізувався за фінансової підтримки Посольства Великої Британії, запропонували викласти Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» в новій редакції (додаток до аналітичного звіту «Рекомендації для органів влади щодо формування фонду соціального житла»).
Управління житловим фондом — один з ключових напрямків житлової політики
На сьогодні система управління та утримання житлового фонду залишається однією з найбільш гострих соціально-економічних проблем України. Досі більшість багатоквартирних будинків в Україні не забезпечено ефективним управлінням. Технічний стан багатоквартирних житлових будинків в Україні, їх якість, особливо у сфері енергоефективності, а також з точки зору комфортності проживання, суттєво відстає від аналогів у розвинутих зарубіжних країнах. Головною причиною такого стану багатоквартирного житлового фонду є багаторічна відсутність належного технічного обслуговування — класичний радянський спадок. Застаріла, негнучка й недосконала система управління житлом від початку 90-х років минулого століття десятки років залишалася нереформованою. Лише протягом останніх 10 років відбулися суттєві зміни у цій сфері.
На сьогодні фактично, згідно чинного законодавства, відповідальність за управління житлом покладена на власників, якими у цьому випадку є співвласники багатоквартирного будинку. Вибір форми управління повністю залежить від співвласників багатоквартирного будинку. Управління багатоквартирним житловим будинком можуть здійснювати і його співвласники (безпосередньо або через статутні органи ОСББ), і професійний управитель, якого співвласники залучають на договірних засадах.
Найбільш ефективною формою управління багатоквартирними будинками вважається ОСББ. Проте через ряд важливих причин темпи створення ОСББ в Україні не надто швидкі та все ж, починаючи з 2013 року, кількість ОСББ суттєво зростає. Згідно статистичних даних на веб-сайті Укрстату кількість ОСББ в Україні на 1 січня 2023 року сягнула 38606, збільшившись порівняно з 1 січня 2022 року на 911 об’єднань.
Рис. 5 Динаміка створення ОСББ в Україні (станом на 01.01.2023) — джерело: osbb-ok.org.ua
На графіках вище синя крива позначає кількість ОСББ станом на 1 січня кожного року, а зелені стовпчики — приріст кількості ОСББ на 1 січня поточного року порівняно з 1 січня минулого року.
Падіння кількості ОСББ протягом 2014 року обумовлене не ліквідацією ОСББ, а просто виключенням зі статистичних спостережень ОСББ на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України (у зв’язку з фактичною неможливістю отримувати статистичні дані).
Цікаве вибухове зростання кількості ОСББ протягом 2016 року: за рік кількість ОСББ зросла у 1,5 рази. Вочевидь це пов’язано із прийняттям і набранням чинності Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№ 417-VIII від 14 травня 2015 року).
З одного боку, цей закон надав можливість приймати спільні рішення більшістю голосів усім співвласникам багатоквартирних будинків, навіть тим, хто не створив ОСББ. Також він передбачив три форми управління багатоквартирним будинком: «безпосередньо» співвласниками; ОСББ; управителем. Тож можна було би подумати, що «попит на ОСББ» із його прийняттям зменшиться.
Однак, з другого боку, цей же закон вніс до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» зміни, які значно спростили процедури створення ОСББ і прийняття спільних рішень на загальних зборах, зрівняли усіх співвласників багатоквартирного будинку в правах і обов’язках, врегулювали питання самозабезпечення в ОСББ та в цілому полегшили створення нових і діяльність існуючих об’єднань. Нові законодавчі гарантії прав ОСББ та спрощення процедур створення об’єднань і стали причиною вибухового зростання кількості ОСББ в Україні протягом 2016 року.
А ось 2017 року «ОСББ-бум» не продовжився. Вочевидь, позначився феномен, який економісти називають «незадоволеним попитом». Серед тих, хто створив ОСББ 2016 року — значна частка співвласників, які не наважувалися цього зробити раніше. Законодавчі зміни 2015 року дали можливість протягом 2015-2016 років задовольнити попит на ОСББ, який не був задоволений раніше. Звідси й +52,4% за 2016 рік.
Надалі спостерігається більш-менш однаковий відсоток приросту ОСББ 6,6%-9,3% на рік. Щоправда, 2020 і 2021 роки продемонстрували зниження темпів створення ОСББ, ймовірно це пов’язано з пандемією коронавірусної хвороби, коли стало проблематичним проводити загальні збори. А вже у воєнний 2022 рік співвласники спромоглися створити майже тисячу ОСББ — це багато про що говорить, якщо взяти до уваги повномасштабне вторгнення рф, обмежений доступ до державних реєстрів та інші труднощі воєнного часу.
На процес створення ОСББ впливає багато факторів. Та перш за все мають бути дієві стимули для співвласників створювати ОСББ. Зараз, наприклад, багатьох співвласників стимулює створювати об’єднання можливість участі у державних програмах, як програма енергомодернізації житла «Енергодім» та програма з відновлення пошкоджених війною будинків «ВідновиДІМ» Фонду енергоефективності. Участь у цих важливих програмах можуть брати виключно ОСББ. Також дуже важливим фактором є підтримка діяльності ОСББ аби вона була успішною та ставала гарним прикладом для інших.
Проте, сьогодні спільнота ОСББ має ще ряд суттєвих перешкод їх діяльності та виділяють такі ключові проблеми:
поширений тиск на ОСББ підприємств-монополістів, що надають житлово-комунальні послуги, зловживання монопольним становищем;
механізм державної підтримки енергоефективних заходів у багатоквартирних будинках не відповідає можливостям і очікуванням більшості ОСББ;
є труднощі в одержанні повної та достовірної інформації про склад співвласників багатоквартирного будинку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у т.ч. через ненаповненість останнього;
відсутній законодавчо визначений механізм передачі земельної ділянки багатоквартирного будинку у власність безпосередньо співвласників, хоча така ділянка визначена як їхня спільна власність ст. 382 Цивільного кодексу України;
держава і територіальні громади не виконують належним чином своїх обов’язків як співвласників спільного майна багатоквартирного будинку;
колишні балансоутримувачі, управителі, забудовники ухиляються від передачі ОСББ технічної документації на будинок та не несуть відповідальності за це;
не всі підзаконні нормативно-правові акти й практична діяльність посадових осіб відповідають законодавству щодо спільної власності в багатоквартирному будинку та щодо ОСББ.
Чим довше ці проблеми залишатимуться невирішеними, тим менше стимулів матимуть співвласники створювати нові ОСББ. Адже ОСББ для співвласників є інструментом, а не самоціллю. Перш ніж створювати своє, співвласники цікавляться досвідом інших. І якщо цей досвід — не про поліпшення умов свого життя, а про дискримінацію та відбиття атак чиновників і монополістів, то такий досвід не дуже надихає.
Чи можлива й потрібна «стовідсоткова ОСББізація» України?
Це питання детально дослідила спільнота ОСББ і дійшли висновку, що ідея «стовідсоткової ОСББізації» України не несе жодної доданої вартості і до того ж є неможливою до реалізації на практиці.
Дійсно, скільки існують ОСББ в Україні, стільки ж періодично виринає ідея «стовідсоткової ОСББізації» усіх багатоквартирних будинків країни. Кожного разу міжнародні експерти та українські фахівці-практики переконують у безглуздості та безперспективності такої затії, і зрештою політики до них дослухаються, питання знімається з порядку денного. Та за якийсь час змінюється покоління політиків і їхніх радників, і знову ставиться питання: «а чи не зробити ОСББ обов’язковими в усіх багатоквартирних будинках?».
Ось і зараз, коли гостро стоїть питання ремонту пошкоджених внаслідок російської агресії багатоквартирних будинків, ідея «стовідсоткової ОСББізації» знову стала предметом обговорень.
Очевидно, що спроби втілити цю ідею в життя приречені на провал, і питання лише в тому, скільки сум’яття буде внесено та шкоди буде завдано під час цих спроб. Найкраще, що може зробити держава для заохочення створення нових ОСББ, це створити сприятливі умови для роботи вже існуючих.
Детально ця тема розкрита на ресурсі «ПроОСББ».
Законодавчі зміни щодо управління житловим фондом: що у планах держави?
На офіційному вебсайті Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України оприлюднений проєкт закону «Про внесення змін до деяких законів України щодо управління житловим фондом».
Ми цілком підтримуємо пропозиції благодійного фонду «ПроОСББ» до цього законопроєкту. Зокрема:
1. Зміни до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (п. 1 розділу І Проєкту) виключити.
2. Натомість розробити окремий проєкт закону «Про управління житловим фондом», до якого перенести (із урахуванням застережень, висловлених нами нижче) з п. 1 розділу І Проєкту положення щодо реєстру й системи управління багатоквартирними будинками, державної політики в сфері управління житловим фондом, повноважень органів державної влади та місцевого самоврядування, обліку житлового фонду.
3. Відповідні зміни до законів України «Про житлово-комунальні послуги» (із урахуванням застережень, висловлених нами нижче) та «Про ринок електричної енергії» з Проєкту перенести до прикінцевих положень вищезгаданого нового проєкту закону «Про управління житловим фондом».
4. До прикінцевих положень нового проєкту закону «Про управління житловим фондом» включити також зміни до Закону України «Про ринок природного газу», аналогічні вищезгаданим змінам до Закону України «Про ринок електричної енергії», а саме: пункт 23 частини першої статті 1 Закону України «Про ринок природного газу» викласти в такій редакції:
«побутовий споживач - фізична особа, яка придбаває природний газ з метою використання для власних побутових потреб, у тому числі для приготування їжі, підігріву води та опалення своїх жилих приміщень, що не включає професійну та комерційну діяльність, а також особа, яка в інтересах і за рахунок співвласників багатоквартирного будинку або гуртожитку купує природний газ для потреб функціонування спільного майна багатоквартирного будинку або гуртожитку, для приготування їжі, підігріву води, опалення, що не включає професійну або комерційну діяльність (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку, інша особа, уповноважена співвласниками багатоквартирного будинку на придбання природного газу для зазначених потреб)».
5. Для гарантування земельних прав співвласників багатоквартирного будинку до прикінцевих положень вищезгаданого нового проєкту закону «Про управління житловим фондом» включити положення згідно з Додатком.
Обґрунтування пропозицій ТУТ.
Знову планують зносити «хрущовки»: чи може це бути вирішенням проблеми застарілого житлового фонду та які є ризики?
Попри війну, в Україні знову порушується тема «хрущовок». Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету ВР, розповіла, що законопроєкт про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду готується до другого читання та може бути внесений до сесійної зали вже до кінця цього року.
Варіанти вирішення проблем старого житлового фонду виникали в Україні неодноразово. Вперше про реновацію старого житлового фонду заговорили ще у 2006 році.
З того часу було чимало проєктів, які передбачали реконструкцію старого житла. Але жодному з них так і не було ввімкнене «зелене світло». Каменем спотикання щоразу ставали гроші: незрозуміло було, за чий рахунок оновлювати стару забудову. За бюджетні кошти виходило дуже дорого, а інвестори, які теоретично могли вкластися в реконструкцію, шукали свою вигоду на шкоду інтересам власників квартир у «хрущовках».
«Йде підготовка проєкту до другого читання, йде складно. Але, сподіваюся, до кінця року ми зможемо подати цей законопроєкт на друге читання. На той час вже має бути прийнято у першому читанні нову законодавчу рамку про житлову політику», — пояснила Олена Шуляк.
Законопроєкт № 6483 прийняли у першому читанні та за основу у вересні 2022 року, за умови, що його ґрунтовно доопрацюють.
Під першочергову реконструкцію можуть піти такі об'єкти:
побудовані до 1919 року — 7 646 будинків;
побудовані з 1920 до 1953 року — 9 693 будинки;
побудовані з 1954 до 1969 року («хрущовки») — 7 192 будинки;
побудовані з 1970 до 1989 року — 5 364 будинки.
У проєкті прописано, що вони можуть бути реконструйовані/модернізовані (заміна комунікацій, вікон, інженерного обладнання, утеплення фасадів, пристосування потреб людей з інвалідністю тощо) або знесені з подальшим будівництвом на цьому місці нових об'єктів. Рішення — реконструювати чи зносити — прийматиметься окремо в кожному будинку, з огляду на результати енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків.
При цьому в законопроєкті прописано можливість примусового відчуження земельних ділянок у рамках реконструкції мікрорайонів — у разі «суспільної необхідності». Якщо власники ділянок будуть проти, вирішуватиме це питання суд.
Власникам житла у будинках під реконструкцію мають запропонувати варіанти у так званому «маневреному житлі» — на час будівництва чи реновації їхнього будинку. Якщо йдеться про знесення будинку, то мешканців можуть відселяти примусово в той же маневрений фонд, так званий «стартовий» будинок на час проведення будівельних робіт або ж надати постійне житло в готовому багатоквартирному будинку. Як варіант — можлива виплата грошової компенсації за житло.
Відновлювати старе житло планується за рахунок інвесторів.
Ця інформація зі слів пані Олени Шуляк, проте на офіційних вебсайтах поки ми не знайшли оновлених текстів. Маємо сподівання, що невдовзі допрацьований документ з’явиться в публічному просторі.
Наприкінці грудня 2021 року Кабінет Міністрів України вже вносив до Верховної Ради України проєкт Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (законопроект № 6458).
Аналіз зазначеного законопроекту показав, що він не передбачає жодних реальних механізмів комплексної реконструкції кварталів застарілого житлового фонду, і нічим не поліпшить існуюче регулювання цієї сфери. Ознайомитись з аналізом можна ТУТ.
Маємо великі сподівання, що законопроєкт, про який каже пані Олена Шуляк не матиме нічого спільного із законопроєктом № 6458.
Нова житлова політика в Україні: що очікувати?
На початку квітня Мінвідновлення презентувало проєкт нового Закону України «Про основні засади житлової політики», який, за задумом розробників, повинен запровадити в Україні нові концептуальні підходи до реалізації права на житло та відправити у небуття застарілі положення ще радянського законодавства у цій сфері.
Процес роботи над цим законом розпочався у 2023 році і триває досі. Законопроєкт регулює фонд соціального житла і закладає принципи створення єдиного цифрового реєстру договорів про оренду. Також він має зафіксувати термін припинення приватизації, яка триває з 90-х.
Зазначається, що проєкт закону розроблений із урахуванням міжнародного досвіду в сфері регулювання житлової політики – ключовим документом, що вирішує ці питання, є Женевська хартія ООН про стале житлове господарство. Остання передбачає що в основі сталого житлового господарства лежать 4 основних принципи, серед яких охорона навколишнього природнього середовища, економічна ефективність, соціальна інтеграція та адекватність культурним особливостям.
Для досягнення економічної ефективності використання житлового фонду декларується застосування ряду таких інструментів, як заохочення державно-приватного партнерства в сфері будівництва житлового фонду, нейтральне ставлення до різних механізмів володіння житлом (власність, оренда), забезпечення державної підтримки для реалізації прав на житло, публічне обговорення житлової політики, заохочення ефективного використання житлового фонду.
Проєкт закону, відповідно, спирається на передбачені Хартією принципи і містить норми, що регулюють правовідносини, у сферах:
1. Запровадження рамкового регулювання в сферах соціальних гарантій в сфері житлових відносин і захисту прав на житло
Держава гарантує захист прав на житло, в тому числі шляхом встановлення заборони на виселення без надання іншого житла (крім передбачених законопроєктів випадків), захисту прав на житло шляхом переговорів, арбітражів, медіацій, звернення до суду чи оскарження рішень органів влади, механізму повернення житла, самовільно зайнятого іншими особами, законним власникам.
Законопроєкт також декларує встановлення державою механізму компенсації вартості зруйнованого внаслідок війни чи інших надзвичайних ситуацій житла.
Передбачається встановлення принципів житлової політики, серед яких принципи безбар’єрності та доступності, справедливості та рівного доступу кожного до житла, прозорості та громадської участі в реалізації житлової політики.
2. Встановлення механізмів забезпечення житлом
Громадянам гарантується право отримати житло такими шляхами: побудувати житло, придбати його у власність, взяти в оренду або отримати у користування. З цього слідує, що піде у небуття такий механізм, як приватизація державного житла (в тому числі, соціального). Відзначимо також, що законопроект допускає можливість створення кооперативів: житлових (для спільного володіння і користування житлом) і житлово-будівельних (для будівництва житла).
Крім того, планується, що особи, які потребують соціального захисту, можуть отримати в користування соціальне житло (плата за оренду якого залежатиме, в тому числі, від рівня доходу особи (сім’ї), домогосподарства, а отже, повинна бути доступною). Також, передбачається право користування службовим житлом, та надання можливості особам із достатнім рівнем доходів скористатися фінансово-кредитними механізмами підтримки будівництва (придбання) власного житла.
4. Взаємодія держави і приватного сектору економіки у питаннях реалізації прав на житло
Декларується спрямування державної житлової політики на стимулювання, заохочення, регулювання та податкове стимулювання приватної діяльності у житловій сфері. В сферах реалізації житлових програм, будівництва та експлуатації житла житла, управління житловим фондом пропонується утворення самостійних державних (або утворених за участі держави) або комунальних підприємств, що вступатимуть в договірні відносини з приватним бізнесом (в тому числі, застосовуючи механізм державно-приватного партнерства). Заохочується державно-приватне партнерство в сфері будівництва, придбання і експлуатації доступного житла.
Реформування системи обліку
Планується внесення відомостей про житло, а також осіб, які можуть скористатися державною підтримкою в реалізації права на житло, до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.
Законопроєктом також пропонується визнати такими, що втратили чинність, Житловий кодекс України та Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», тож можна сказати, що ним почнеться нова сторінка в історії реалізації житлової політики в Україні. Якою вона буде покаже час.
Загальні висновки
Вочевидь сьогодні державна житлова політика в Україні, на жаль, не має дієвих механізмів забезпечення громадян конституційним правом на житло. Законодавче регулювання сфери соціального житла в Україні не відповідає викликам сьогодення.
На часі — необхідність докорінного реформування державної житлової політики у напрямку істотного підвищення рівня її соціально-економічної ефективності.
Існує необхідність чітко визначити й закріпити ідеологію, цілі та інструменти житлової політики. Державна житлова політика має бути цілісною.
Законом про основні засади житлової політики держава, очевидно, має намір нарешті визначитися із своїм стратегічним баченням щодо питань забезпечення громадян житлом та вирішити глобальні проблеми житлової політики.
Це, безумовно, є надзвичайно важливим і нагальним кроком, особливо з огляду на початок повномасштабного вторгнення і спричинений ним дефіцит житла, якого потребують власники зруйнованих внаслідок бойових дій домівок.
Проте, на наш погляд, цей законопроєкт наразі потребує допрацювання. Така реформа має відбуватися послідовно та системно. Важливо в поспіху не ускладнити ситуацію.
Громадська організація «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» створила цей матеріал як учасник Мережі “Вікно Відновлення України”. Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win