Соціальне житло в Україні: що не так і що з цим робити

За даними Міжнародної організації з міграції, станом на 31 березня 2024 року, в Україні налічується близько 3,4 млн зареєстрованих вимушено переселених осіб (ВПО). Ці люди, на жаль, не можуть повернутися у свої домівки, бо вони або зруйновані, або знаходяться під постійними обстрілами з боку рф. Переселенцям мали би надати соціальне житло, адже українське законодавство гарантує право на нього, проте насправді такого в Україні майже немає. Відтак люди, які виїхали з рідних міст і сіл,  змушені або самостійно орендувати житло в інших населених пунктах, або жити у тимчасовому житлі, зокрема шелтерах і модульних будиночках, не призначених для тривалого перебування. Але питання в тому, як довго вони витримають у такому житлі і як швидко зможуть отримати краще.

Ми вирішили проаналізувати, чому в Україні досі немає соціального житла і яким чином можна розв'язати цю проблему.

Закони є – соціального житла немає

У Законі “Про житловий фонд соціального призначення” зазначається, що соціальне житло – це “житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк”.

Тут також сказано, що громадянам України, які потребують соціального захисту, соціальне житло надається безоплатно. Однак далі в тому ж законі читаємо: користування соціальним житлом є платним. Плата за соціальне житло складається з плати, яка вноситься безпосередньо наймачем, та державної допомоги, що надається відповідно до закону.

Отже, бачимо вже певне протиріччя: користування соціальним житлом безкоштовне, але це користування відбувається все ж таки за плату (за найм).

Відповідно до закону, житлом соціального призначення є:

Відремонтований гуртожиток в Івано-Франківську для 150 ВПО. Проєкт профінансовано ЄС під управлінням NEFCO.
Фото Івано-Франківської міської ради 

“На жаль, в Україні масово приватизували усі гуртожитки і житловий фонд, і тепер такого фонду у громадах не створено. Його треба заново добудовувати, але житло будують приватні компанії за свої кошти, і їх це мало цікавить”, – зазначила Оксана Жолнович, міністерка соціальної політики України.

З іншого боку, якщо в Україні майже все житло у приватній власності, то частину його  можна було б використовувати як соціальне. Наприклад, покинуте житло, яким власники не користуються, відумерлу спадщину, безхазяйне тощо. Крім того, є міста, з яких виїхало чимало людей через те, що там, наприклад, закрилися підприємства. Водночас в цих містах залишилися хороші квартири.

“Власники такого житла могли би здавати його, наприклад, на умовах соціального найму. Однак є проблема: хоча закон і говорить, що житловий фонд соціального призначення об’єднує житло всіх форм власності, але насправді місця для приватного житла тут не лишає (хіба що на благодійних засадах), – пояснює Дмитро Левицький. – До того ж у нас немає такої кількості благодійників, аби це житло роздавати безкоштовно в користування, беручи на себе всі ризики, як-от борги наймачів за комунальні послуги. Закон не передбачає адекватної плати, що є безглуздям для приватних власників житла. Саме тому вони вирішують, що нехай воно краще стоїть порожнім, ніж мати клопіт із ним”.

Отже, якщо узагальнити, то проблеми із соціальним житлом наступні. Його майже немає, тому що держава не фінансувала таке житло. Органи місцевого самоврядування не мають можливості фінансувати. А приватний сектор у сферу соціального житла не залучений (може бути залучений хіба що на благодійних засадах, а це дуже поодинокі випадки).

Де і як живуть ВПО?

Тема соціального житла стала особливо актуальною з початку війни, коли люди почали тікати зі своїх міст і сіл. І власне через відсутність соціального житла в Україні, вони змушені були їхати за кордон, де їх забезпечували житлом безкоштовно. Адже на оренду в Україні коштів у багатьох переселенців немає. Як наслідок, відповідно до дослідження, проведеного Громадянською мережею “ОПОРА” 2023 року, лише 1-4% ВПО у громадах проживали у соціальному житлі, понад 85% – винаймали житло на ринку. А незначна частина переселенців жила (і далі живе) у тимчасовому житлі – шелтерах, модульних будиночках.

Модульне містечко “Маріяполіс” (Львів). Фото з архіву Львівської міської ради

“У Павлограді офіційно зареєстровано 19,5 тисяч ВПО (це на 100 тисяч населення), а насправді в нас третина міста – це ВПО, – розповіла Оксана Горова, голова правління ГО "Ресурсний центр – епіцентр змін" (Павлоград). – Де вони живуть?

У нас є модульне містечко, яке побудували 2014 року, і там люди мали жити до пів року, але живуть досі. Винайняти квартиру – дорого, бо ціни вищі, ніж  у Києві. Тому це майже нереально. В нас не будували нові будинки понад 40 років. Весь ринок житла – вторинний. Дещо переобладнали, перебудували і видали 20 квартир. Зрозуміло, що це не вирішує проблеми”.

Зі слів експертки, місто зробило проєкт за державні кошти, і цього року нібито має відремонтувати одну дев’ятиповерхівку для соціального житла. Проте в ній буде лише 63 квартири. Звісно, це також не допоможе вирішити проблему 30 тисяч ВПО.

“Потрібно робити програми, але не такі, як зараз, коли з ВПО зняли допомогу на оренду житла, і тому всі в шоку. У Павлограді є трикімнатні квартири, як здають за 15-20 тисяч грн. Знайти однокімнатну за 10 тисяч – це щастя. І це без ремонту. Відтак люди шукають будь-яке житло через знайомих і рідних, платять, викуповують дачі за містом. І хоча це не житло, але люди там живуть. Чому тримаються Павлограда? Бо вони хочуть бути чим ближче до свого дому, мріють про звільнення своїх міст і сіл, про повернення. Вони хочуть додому. Гуртожитки як соціальне житло – це не вихід. Отримуючи таке житло, люди припиняють платити і дбати про нього. Їм потрібна грошова допомога, аби вони могли самі винайняти житло (хоча б частково платити за нього)”, – вважає Оксана Горова.

У постраждалому внаслідок окупації та “прильотів” Ірпені дуже багато своїх переселенців – приблизно 6 тисяч. Однак, крім них, у місто приїхало дуже багато людей з інших регіонів  – приблизно 19 тисяч. Отже, загалом тут нараховують близько 25 тисяч людей зі статусом ВПО. І всі вони потребують житла.

“Найбільша проблема, яка в нас зараз є (і не лише в нас) – це не просто недостатня кількість соціального житла, а практично його відсутність, – каже Тамара Буренко, голова комісії Ірпінської міської ради з питань ЖКГ, енергетики та промисловості. – Переважна більшість ВПО у нашій громаді – 95% – живе на зйомних квартирах, тобто в орендованому житлі. І лише 1 тисяча людей живе у модульних містечках. Однак це зовсім тимчасове місце перебування. І тут виникає дуже багато проблем і велике питання: а що робити тим людям, які точно знають, що в них житла вже немає? Їм немає куди повертатися після деокупації територій. Наприклад, бахмутянам, авдіївцям, маріупольцям. Як їм далі бути? Це питання залишається відкритим”.

Модульне містечко в Ірпені. Фото Ірпінської міської ради

Наразі виручають власне модульні містечка, які з’явилися завдяки допомозі деяких країн. В Ірпені таких два – на 400 та на 600 людей. Переважно це польські будиночки. Одні – гуртожиткового типу, тобто коли є один величезний коридор і багато кімнат. Туалети й душові – це загальні кімнати, в яких багато кабінок. Також там спільна кухня для приготування їжі і спільна кімната для проведення дозвілля. Інший тип будиночків – більш родинний, це коли один вхід і дві кімнатки. Відтак у цьому приміщенні може розміщуватися родина, в якій від трьох до п'яти людей.

Реконструйований гуртожиток у селі Михайлівка-Рубежівка

“У нас зараз в регіоні є єдине місце – в селі Михайлівка-Рубежівка, де із закинутого гуртожитку благодійники (зокрема уряд Польщі) торік зробив соціальне житло за принципом “малосімейки”, – розповіла Тамара Буренко. – Тут на кожну сім’ю є одна кімната, кухня, ванна з туалетом. І це справді вже вважається соціальним житлом. Важливо те, що благодійники поставили вимогу, аби ця будівля використовувалась як соціальне житло протягом 10 років, без права приватизації”.

Багато внутрішньо переміщених осіб живе у Львові – 102 296. І це лише ті, хто стоїть на обліку у відділах соціального захисту. Водночас є люди, які мігрують, не завжди стають на облік, тому насправді ВПО є значно більше.

Модульне містечко у Львові. Фото Львівської міської ради

“Зараз у нас є прихистки, створені на базі центру Львівської міської ради, – розповів Володимир Головатий, керівник Центру соціальної підтримки осіб з-поміж дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування та внутрішньо переміщених осіб. – Крім того, житло людям надають наші партнери – благодійні організації. Сьогодні таких чотири. Своєю чергою область має свої ресурси”

У травні 2022 року у Львові вперше було затверджене положення про тимчасові споруди і відповідно до цього в місті з’явилися спочатку три модульні містечка: в Стрийському парку, на вулиці Пулюя та “Маріяполіс” в Сихівському районі міста. Там можна було розмістити 760 осіб. Проте повного заповнення ніколи не було. Адже житловий модуль є чотиримісним, відтак, якщо туди селили, наприклад, маму з двома дітьми, то підселяти четверту людину було б некоректно. Зрештою і нагальна потреба саме в такому житлі стала меншою, бо частина людей повернулася у свої деокуповані міста й села. Відтак, два літні модульні містечка законсервували, залишивши лише містечко на Сихові. Воно розраховане на 1408 осіб, але зараз там живе 946 людей, з яких 262 дитини і 135 осіб з інвалідністю. Втім, процес виселення-поселення є постійним, тому цифри змінюються. Крім того, у разі зміни ситуації та виникнення необхідності, два законсервовані містечка завжди готові прийняти переселенців.

“Відповідно до законодавства це не є соціальним житлом. Водночас по суті такі модулі виконують функцію соціального житла”, – зазначив Володимир Головатий.

Умови в модульному містечку у Львові, фото Львівської міської ради

У модульному містечку Львова – 8 двоповерхових будинків гуртожиткового типу. Сам модуль –  чотиримісний, тобто в ньому є два двоярусні ліжка. Під час поселення місто забезпечує людей постіллю. До містечка підведено безкоштовний інтернет,  тут є кінозал, а невдовзі планують зробити  комп’ютерний клас.

“Загалом у нас живуть лише люди, які приїхали з територій, де ведуться бойові дії –  Харківщини, Дніпровщини, Запоріжжя, Миколаївщини, Херсонщини”.

Проживання – безкоштовне. Комунальні послуги (електропостачання, водопостачання та водовідведення) сплачує місто. Договір на проживання укладається на 6 місяців. Наступний договір пролонговується теж на 6 місяців. Завдяки підписаному меморандуму між містом і Салезіянським Згромадженням УГКЦ переселенці щодня мають безкоштовний обід. А сніданки та вечері мешканці містечка готують собі самі на кухні, де для цього є все необхідне – холодильник, духові шафи, електричні плити, мікрохвильовки тощо. У містечку працюють адміністратори і соціальні працівники, які завжди поруч із пожильцями.

Модульне містечко “Маріяполіс” (Львів), фото Львівської міської ради

Коли минулої зими були блекаути, то електроенергію подавали людям завдяки генератору. Він підключений до кухні і дитячої кімнати, тому можна приготувати їжу і зарядити телефон. Втім у кімнатах без електрики не тепло.

Отже, спостерігаємо незрозумілу ситуацію: з одного боку, в модульних містечках, де люди можуть жити безкоштовно, є вільні місця, з іншого – багато переселенців орендують житло за власні кошти. Річ у тім, що для того, аби отримати таке безкоштовне житло в модульному містечку, люди повинні дотримуватися встановлених містом правил проживання у тимчасових спорудах. По-перше, зареєструватися в органах соціального захисту. По-друге, чоловіки повинні стати на військовий облік – так, як це робиться по всій країні. По-третє, пройти медичний огляд (аби серед людей не поширювалися різні захворювання). А ще – прибирати місця загального користування, оскільки те, що робиться власноруч – більше цінується. Крім того, на території містечка заборонено вживати алкоголь, тим паче – наркотики, адже йдеться про безпеку. Такі правила підходять не всім. Багато людей, коли чують про все це під час поселення, то відмовляються від цього житла.

“Зазначу, що 27 хлопців із наших модульних містечок зараз воюють в лавах ЗСУ, а троє, на жаль, загинули, – ділиться керівник Центру, – тобто в нас відбуваються ті самі процеси, як і по всій країні. Однак чоловіки, які приїжджають з окупованих територій і живуть сім’ями, бояться ставати на облік, тому воліють самостійно орендувати житло”.

Модульні містечка та їх проблеми

Для багатьох ВПО модульні містечка стали рятівною паличкою, проте із ними пов’язані певні проблеми. Одна з них – формування “гетто”. Люди в таких містечках замикаються, не інтегруються в громаду, не соціалізуються.

“Ми спостерігаємо проблеми в плані соціалізації дорослих, – розповів Володимир Головатий. – Деякі люди не ходять на роботу. Питаємо чому. Кажуть: не можу знайти. Соціальні працівники сідають, разом із мешканцями пишуть резюме. Однак коли людина знаходить роботу, то часто виникає проблема через роботодавців, бо вони не завжди хочуть працевлаштовувати людей офіційно. Інша проблема – необхідність зміни кваліфікації. Людям, які звикли до своєї спеціальності і до високих зарплат, тепер доводиться змінювати спеціальність і задовільнятися меншими грошима”.

Водночас дуже багато людей знайшли роботу, почали працювати, орендували собі житло й тому поїхали з модульного містечка. Інтегруватися переселенцям допомагає, наприклад, програма Благодійного фонду «Регіон Карпати NEEKA». Відповідно до неї сім’ям на пів року проплачують оренду квартири за умови, що один із членів сім'ї працює.

“Це є кроком до інтеграції сім'ї. Тобто ми використовуємо різні способи для того, щоб допомогти людям”, – додав керівник Центру соціальної підтримки осіб з-поміж дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування та внутрішньо переміщених осіб.

На переконання Тамари Буренко, люди, які живуть у модульних містечках, повинні оплачувати свої комунальні послуги, бо інакше вони не економлять електроенергію та воду.

“У нас були випадки, коли під час похолодання всі мешканці увімкнули як основні, так і додаткові опалювальні пристрої, а потім два дні сиділи без світла, тому що мережі не витримали такого навантаження, – розповіла депутатка Ірпінської міськради. – У людей немає стимулу економити, вони взагалі не замислюються над цією проблемою, а така поведінка стає звичною для них. А потім вони кажуть до представників місцевої влади: це ваші проблеми, де взяти гроші, ви повинні нас забезпечити повністю всім. Відтак я проти того, аби люди у таких містечках були, як то кажуть, на всьому готовому. Краще використовувати диференційований підхід”.

Зокрема, якщо йдеться про малозабезпечену людину, то в неї має бути окрема додаткова соціальна послуга, соціальні доплати, вважає Тамара Буренко. Людині старшого віку, а тим більше з інвалідністю, треба допомогти платити, але це має бути адресно.

“А то виходить так: живе звичайна родина – тато, мама, двоє дітей, дорослі ніде не працюють (бо навіщо?), і коли до них приходять із Центру зайнятості, то вони відповідають, що не підуть працювати, бо їм це не треба”, – додає представниця Ірпінської громади.

Вона також проти безкоштовного годування людей, оскільки вони звикають до цього і потім нічого не роблять, а лише чекають, аби їх обслужили.

“Це житло – тимчасове, і перебування людей там має бути тимчасовим. А справжнє соціальне житло повинно знаходитися серед звичайного. Люди мають жити поряд зі звичайними людьми і намагатися вийти із соціального статусу, який передбачає підтримку (якщо це люди працездатного віку)”, – додала Тамара Буренко.

І справжнє соціальне житло буде, запевняють у громадах. Зокрема у Львові вже є різні проєкти щодо нього. Відповідно до одного з них, незабаром у місті з’являться 8 будинків для категорії поранених з-поміж ВПО. Перший такий будинок вже будують за донорські кошти.

Проєкт 8 соціальних будинків для поранених у Львові. Фото Львівської міської ради

Крім того, Чернівці, Дубно, Ковель, Львів, Житомир і Макарів увійшли до програми “Житло для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) та відновлення звільнених міст в Україні”. Програму фінансує Північна екологічна фінансова корпорація  (NEFCO). В межах цього проєкту заплановане будівництво житла з повністю обладнаними та умебльованими квартирами в 3-5-ти поверхових будинках. Будинки соціального житла, профінансовані за рахунок гранту ЄС, повинні залишатися у комунальній власності щонайменше 10 років після завершення будівництва. Принаймні перші п'ять років ці будівлі мають використовуватися лише для забезпечення житлом ВПО. У випадку, якщо за цей час попит на житло для цієї категорії людей впаде, будинки мають використовуватися для розміщення інших уразливих груп людей.

Слід зазначити, що в Україні є інші проєкти від NEFCO. Наприклад в Івано-Франківську корпорація фінансує реконструкцію університетських гуртожитків під потреби переселенців. Однак такого якісного соціального житла – одиниці. Чи зацікавлені в ньому громади?

У відремонтованому гуртожитку  Національного технічного університету в Івано-Франківську. Фото Івано-Франківської міської ради

“Якщо громада матиме соціальне житло, то вона може запросити до себе на роботу, наприклад, потрібних їй фахівців, – змальовує перспективи Тамара Буренко. – До слова, в Ірпені зараз катастрофічно не вистачає лікарів, бо всі вони їздять працювати до Києва, який поряд. А було б для них соціальне житло в нашому містечку, то ми би не мали проблем із кадрами, бо можна було б запрошувати молодих спеціалістів. Звичайно, для цього також  потрібна ще додаткова соціальна підтримка людей, аби вони жили в соціальному житлі недовго, а мали можливість купити звичайне житло і перебратися з родиною до нього. Однак все це має передбачати загальноукраїнська житлова програма”.

Замість будівництва соціального житла – субсидія на найм

Потреба в соціальному житлі зовсім не означає, що таке житло треба будувати з нуля, застерігають експерти.

“З огляду на досвід країн Західної Європи, такий підхід може виявитися хибним у середньо- та довгостроковій перспективі, – вважає Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм “Громадянської мережі ОПОРА". – По-перше, високий попит на житло, який спостерігаємо зараз, може бути тимчасовим. По-друге, будівництво окремих кварталів соціального житла перетворить їх на "гетто", яке перешкоджатиме інтеграції ВПО з місцевими громадами. По-третє, такі квартали можуть перетворитися на бездонну діру для місцевого та державного бюджетів”.

Замість того, щоб спеціально будувати окремо будинки і квартали для соціального житла, краще надавати людям, що потребують його, субсидію на найм житла, переконані наші співрозмовники.

“Я вважаю, потрібна окрема субсидія на  проживання, допомогу, оренду житла, – каже Тамара Буренко, голова комісії Ірпінської міської ради з питань ЖКГ, енергетики та промисловості. – Дуже багато ВПО вже сьогодні живуть у містах, як звичайні люди. І те, що держава почала знімати з них виплати для ВПО у розмірі 2 тисяч грн на дорослу особу і 3 тисячі – на дитину, багатьох стимулювало таки піти на роботу. Водночас через це багато людей опинилося в скрутному становищі, тому що всі ВПО в різній ситуації. Хтось не має з ким залишити дитину, доки він буде на роботі, а в когось дитина – інвалід. І тут виникає дуже багато питань”.

На думку представниці Ірпінської міської ради, треба, аби розподіл соціального житла відбувався справедливо щодо всіх ВПО, бо наразі  хтось чомусь опинився в хорошому добротному житлі, а хтось мерзне у вагончику. Виходить так, що люди з однаковим статусом приїхали, наприклад, із Бахмута, але хтось живе на всьому готовому у модульному містечку і ні про що не думає, а інші вимушені працювати, шукати додаткові заробітки, щоб оплатити житло, яке вони знімають. Це нерівні умови. Через це дехто пропонує селити у соціальне житло (на все готове) лише людей старшого віку, з інвалідністю або іншими проблемами.

Реконструйована будівля Новоград-Волинської філії КУ “Житомирський обласний центр крові”, яку передали до комунальної власності Звягельської територіальної громади. Тепер це гуртожиток поліпшеного планування для ВПО. Фото “Звягель-Інфо”

“Насправді в законні “Про житловий фонд соціального призначення” є здорові ідеї. Зокрема він передбачає найм соціального житла за плату. Питання лише в тому, який цей найм і як він розраховується. Варто було б цей закон переписати і передбачити адресну субсидію на найм житла, – пропонує Дмитро Левицький. – Це те, що свого часу дало змогу зрушити з місця проблему в багатьох західних країнах і залучити до ринку приватний сектор”.

Отже, якщо людині ніде жити, то держава має дати їй субсидію. А далі ця особа вибирає де наймати житло за ці кошти: умовно, в райцентрі, де воно дешевше, чи в Києві, де субсидії не вистачить і доведеться докладати свої кошти. Це дозволило б людині не прив'язуватися до конкретної громади чи міста, яке пропонує бодай якесь соціальне житло, а обирати з багатьох варіантів той, який підходить власне їй. Наприклад, жити в меншому місті, а на роботу їздити в обласний центр чи працювати на якомусь невеличкому місцевому підприємстві, адже бізнес сьогодні релокується не лише в інші регіони, але часом також з обласних центрів – у маленькі міста і навіть села тієї ж області. 

Такий підхід, до слова, міг би допомогти розв'язати проблему вмираючих сіл в Україні, де є чимало покинутих хат із земельними ділянками. І оскільки для місцевої громади це також вигідно, то вона могла би ще виділяти якісь “підйомні” гроші. Крім того, в нас є фермери, переробні господарства, які також релокувалися й потребують працівників.

“Ми маємо припинити дурити людей щодо того, що їм скоро з неба впаде готове житло, – зазначає Дмитро Левицький. – Натомість держава вже тут і зараз, відповідно до своєї спроможності, може забезпечити виплату субсидії на найм житла. – І слід зазначити, що подібне держава вже виплачувала ВПО – допомогу на проживання (на найм, харчі тощо). Отже, глобально – досвід такий є. Але аби така субсидія на найм житла була справедливою, можна використати вже перевірений роками механізм субсидій на оплату житлово-комунальних послуг. Він враховує багато складових: матеріальний стан, склад сім’ї тощо. Сім'я повинна заплатити за ЖКП не більше певної частки загального доходу. Таку саму логіку можна було б застосувати і для субсидій на найм житла”.

Однак навіть якщо уявити, що завдяки таким змінам ВПО вдасться забезпечити житлом, то ці люди не припинять мріяти про повернення додому або принаймні про власне житло. Адже донедавна вони мали власні квартири і будинки, тому не хочуть все життя бути орендарями.

“Аби вирішити це питання, в країні мають бути доступні програми пільгового кредитування, – каже Тетяна Бойко. – Як варіант – можна зробити більш доступною програму "єОселя": поширити її на все житло без обмежень за віком, на садибні будівлі, зменшити ставку за кредитом із 7% до 3% з гарантією дії протягом усього терміну угоди. Інший варіант – надавати земельні ділянки від органів місцевого самоврядування на безкоштовних умовах та в складчину будувати багатоквартирні будинки. Проте це потребуватиме прийняття нового законодавства”.

Отже, через війну попит на житло, яке можна винаймати, суттєво зріс. Держава мала би допомогти людям, які змушені були покинути свої міста та села, надавши їм соціальне житло. Однак вона перекинула ці проблеми на громади, які не мають ані фінансування, ані стимулів для розвитку фонду соціального житла. Розв’язати проблему можна за допомогою запровадження субсидії на найм житла. Однак для цього слід внести відповідні зміни до Закону України “Про житловий фонд соціального призначення”.

Світлана ОЛІЙНИК

Громадська організація «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» створила цей матеріал як учасник Мережі “Вікно Відновлення”. Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win