“Відбудувати краще, ніж було ” – це принцип декларується постійно, коли мова заходить про відновлення зруйнованих населених пунктів. Однак на практиці, особливо щодо відбудови багатоквартирних будинків, досить часто все навпаки. При проведенні проектних та ремонтних робіт у пошкоджених будинках виникають суттєві проблеми, пов’язані з безладом в інженерних комунікаціях, житловій та містобудівній політиці. І що важливо, ці проблеми вирішуються (а інколи й заморожуються) на рівні хіба що окремих будинків, глобальних же висновків та змін на рівні держави не робиться. Що все це означає на практиці – дізнаєтесь далі на прикладі конкретних кейсів в Ірпені, Бородянці та Києві.
Приватні підстанції та інший спадок забудовників.
ОСББ із символічною назвою “Фенікс-Ірпінь” було створено у будинку на вулиці Університетській. Під час бойових дій у березні 2022 року будівля отримала суттєві ушкодження – в нього влучали і з артилерії, і з танків. “Не підлягає відновленню” – таким був висновок першого огляду комісії від місцевого органу влади. Управляюча компанія, яка обслуговувала будинок, одразу від нього відмовилась. Однак співвласники вирішили не здаватись: створили ОСББ та замовили ще одну технічну експертизу, яка встановила що будівлю таки можна відновити. Почались довгі пошуки коштів на відбудову – складались власними заощадженнями, збирали донати, самостійно розбирали завали, звертались до благодійників та місцевої влади. Врешті, завдяки активності співвласників, будинок потрапив до програми Фонду ліквідації наслідків збройної агресії та почалась його комплексна відбудова. Коли ж перед початком робіт підрядник, який мав відновлювати будівлю, попросив показати трансформаторну підстанцію, від якої заживлений будинок, виявилось, що цією інформацією ніхто не володіє. Про це згадує Олександр Ступаченко, голова правління ОСББ «Фенікс-Ірпінь». Він провів опитування комунальників та об’єднань співвласників у сусідніх будинках. Врешті, вдалось знайти підстанцію, відкрити її та серед безлічі перемикачів знайти рубильник з табличкою зі старою адресою будинку «вулиця Карла Маркса, 2К». Далі, цікавіше – з’ясувалось , що забудовник в 2013 році не передав трансформаторну підстанцію цілого новозбудованого кварталу на баланс, на той час, Київобленерго. В результаті, вона опинилась у власності фізичної особи, яка перебуває зараз в Білорусії, не виходить на зв'язок та не планує повертатись в Україну. Про такий стан справ довкола електропостачання будинку мешканці не знали. Адже до повномасштабної війни будинок обслуговувала управляюча компанія, яка приховувала цю інформацію, а власники квартир напряму платили за електроенергію ДТЕК. Тепер же головна проблема в тому, що не зрозуміло, хто та за які кошти має ремонтувати та обслуговувати трансформаторну підстанцію, від якої заживлено кілька будівель. Історія ОСББ «Фенікс-Ірпінь» далеко не поодинока...
Будинок ОСББ «Висока 10а/1» в Ірпені отримав суттєві руйнування у березні 2022 року. Власникам квартир довелось складатися коштами не тільки на відновлення своєї домівки, а й на ремонт трансформаторної підстанції, яка була пошкоджена через бойові дії. Викласти з власних кишень довелось понад 100 000 гривень. Історія тут аналогічна – через те, що забудовник свого часу не виконав технічних умов, оператор електричних мереж (ДТЕК) відмовився брати на баланс трансформаторну підстанцію. Тож власники квартир у будинках, які підключені до цієї підстанції, й досі за власні кошти її ремонтують та обслуговують: міняють масло, чистять контакти тощо. Однак ще «цікавіша» схема розрахунків за електроенергію. На відміну від ОСББ «Фенікс», в цьому будинку у власників квартир немає прямих договорів з ДТЕК. Договір на електропостачання укладений з ОСББ. Про це розповів голова правління об’єднання співвласників Ігор Сидорчук. Щомісяця він знімає показники квартирних лічильників, виставляє рахунки кожній квартирі і з отриманих коштів розраховується з ДТЕК. При цьому облік ведеться за загальнобудинковим лічильником. Відповідно, ОСББ сплачує і за електрику спожиту квартирами, і за електроенергію на загальні потреби будинку (освітлення під’їздів, робота насосів), і за.... технічні втрати у підстанції. А вони чималенькі. Ігор наводить приклад: якщо за останній місяць на загальні потреби в одному під’їзді пішло – 65 кВт*год , в іншому - 51 кВт*год, то втрати на підстанції склали 490 кВт*год! Враховуючи ці додаткові витрати, фактична вартість 1 кВт-год для власників квартир складає понад 6 гривень, при тому що тариф для населення нині - 2,64 грн за кВт*год.
“Це розповсюджена проблема. Коли люди купують квартиру, вони про це взагалі не думають, а в процесі життєдіяльності будинку починають виникати нюанси ”, – розповідає голова Юрій Москаленко, голова правління ОСББ «Доброрад». Йому вдалось залучити більше 13 мільйонів гривень з різних фондів на відбудову пошкодженого будинку, однак як врегулювати проблему з електричними мережами, які фактично зависли у повітрі, він не знає. Його будинок також заживлений від підстанції, яка належить фізичній особі, а розрахунки за електрику проводяться за загальнобудинковим лічильником. Юрій додає: «Коли Ірпінь було деокуповано, ДТЕК, в першу чергу, відновлював роботу підстанції, які у них на балансі, а такі, як наша, ремонтував в останню чергу, оскільки це не їхня власність та й взагалі вони не зобов’язані цього робити».
Проблема в тому, що коли новий будинок вводиться в експлуатацію, не проводиться детальний аналіз того, чи виконав забудовник технічні умов для підключення будівлі до міських інженерних мереж. Так прописано чинне законодавство. Якщо пояснити просто, то це виглядає так: коли забудовник починає будівництво, він звертається до “монополістів” щоб ті підключили будівельний майданчик за тимчасовою схемою до систем водовідведення, електро- та водопостачання. Без електрики та води нічого не побудуєш. Тож до будівництва протягуються тимчасові електричний кабель та труби. В той же час, забудовник отримує від “монополістів” технічні умови, які він має виконати, щоб новобудову можна було підключити до існуючих інженерних мереж міста. Наприклад, збудувати трансформаторну підстанцію певної потужності, прокласти водопровідні, каналізаційні труби, збудувати газову котельню і тому подібне. Така “інженерія ” коштує чимало. Тож непорядні забудовники економлять – підключають новий будинок до тимчасових кабелів та труб, які були проведені для потреб будівельного майданчика. Відповідно, будинок поступово заселяється, розрахунки за електрику та воду йдуть через управляючу компанію забудовника і тільки з часом власники квартир починають розуміти, що не можуть напряму укласти договір з “монополістами ” та й взагалі залишити заявку, наприклад, про відключення електрики. А потім з’ясовують, що будинок для водоканалу або оператора електричних мереж де-юре - це будівельний майданчик, забудовник не виконав певні технічні умови, для їх виконання потрібні мільйони гривень, а юридична особа, яка продала нерухомість, вже ліквідована. От коло і замкнулося...
Електричні мережі – це абсолютний лідер за проблемами, За ними йдуть системи водовідведення та каналізація, на третьому місці - газові котельні. Розповідає Олексій Тихонов, радник заступника голови Київської міської державної адміністрації. Олексій допомагає мешканцям проблемних новобудов знайти вихід із важких ситуацій. Він скаржиться – місцева влада не може впливати на процес будівництва та виконання технічних умов забудовниками. Чинне законодавство залишає за місцевою владою тільки право виділяти землю та визначати містобудівні умов і обмеження ( поверховість та цільове призначення земельних ділянок). А коли забудовник починає явно порушувати визначені містом вимоги, вплинути на нього можна тільки через правоохоронні органи, а з цим також виникають труднощі... Через це навіть в столиці з’являються 20-поверхові будинки з вигрібними ямами з септиком, замість каналізації та свердловинами, замість централізованого водопостачання, котельнями на дровах та іншими “шедеврами” забудови. Проблеми з електропостачанням загалом стали нормою для більшості новобудов.
Співвласники 30 квадрантних сантиметрів та інші внутрішньобудинкові проблеми.
Взимку в останній технічний та нижній житловий поверх будинку на проспекті Лобановського 4В у Києві, влучив “шахед”. На щастя, ніхто не загинув. Багатоповерхівку планують відновлювати за міською програмою, однак беруть в роботу тільки зовнішні стіни та вікна, оскільки довкола горища, яке найбільше постраждало, у розпалі конфлікт. Про це розповів Олексій Тихонов. Виявилось, довкола цього будинку йде кілька судових процесів. Частина пов’язана з технічними приміщеннями, в тому числі зруйнованим горищем, яке свого часу було переведено у “житлову нерухомість ”, поділене на кілька квартир та продане. Паралельно йде суд довкола зміни правління ОСББ. Два роки тому одне з нежитлових приміщень в будинку, яке належало забудовнику, було розділено на 500 частин по 30 квадратних сантиметрів (!). Кожна з цих частин була передана співробітникам забудовника. Вони ж, в свою чергу, більшістю голосів, як це і передбачено статутом ОСББ, обрали нове правління ОСББ. Ймовірно, це також пов’язано з продажем технічних приміщень. Як розповідає Олексій, реальним співвласникам будинку вже вдалось виграти касаційний суд і управління будинком поступово повертається в їхні руки.
Ситуація довкола цього ОСББ є показовою для сфери утримання багатоквартирних будинків: якщо будівля нова і в ній є щось цінне, то за можливість управляти таким будинком розпочинаються справжні війни. Якщо ж будинок старий та без цінних активів, які ще не приватизували, то до нього нікому немає справи: ні управляючим компаніям, ні, як це не парадоксально, самим співвласникам. Масова та безоплатна приватизація після розпаду СРСР призвела до того, що для абсолютної більшості українців власне помешкання закінчується за межами квартири і загальний стану будівлі мало кого цікавить. Ситуація змінюється тільки тоді, коли виникають критичні проблеми, які загрожують комфорту всіх мешканців будинку. В тому ж будинку, на проспекті Лобановського,4В та в сусідніх новобудовах співвласники взялись за створення ОСББ, коли побачили на вхідних дверях ордери на відключення електропостачання через борги управляючої компанії перед «Yasno». Про це розповідає Олексій Тихонов. А виникли ці борги з причин, описаних вище у цій статті: забудовник не виконав технічні умови, тому власники квартир платили за електроенергію напряму його ж управляючій компанії, а вона після початку повномасштабної війни просто не перераховувала кошти постачальнику електроенергії.
Знищені системи опалення.
Ще одним прикладом наявних проблем є ситуації довкола відновлення селища Бородянка Київської області. Історія стартує із 2020 року, коли селищна рада почала поступово згортати систему централізованого опалення, оскільки підтримувати її роботу для десятка багатоквартирних будинків було надто дорого для невеликої громади. Це розповсюджена практика для невеликих населених пунктів. Через поганий технічний стан котелень та мереж втрачається багато тепла, тарифи для населення інколи не покривають фактичної собівартості гігакалорії із врахування всіх втрат. А вони можуть бути чималими. Адже до початку 2000-х по всій Україні відбувався хаотичний перехід на індивідуальне газове опалення, коли в квартирі встановлювався газовий котел і до нього підключався контур опалення з наявними радіаторами. Натомість квартира відключалась від будинкової системи опалення. При цьому стояки залишались і по них циркулював теплоносій, фактично обігріваючи квартиру, власники якої за це не платили. Відповідно, це ставало ще одним джерелом втрат тепла. В результаті опалення будинків, де більша частина квартир перейшла на індивідуальне, ставало збитковим для комунальних підприємств, а їх збитки компенсовувались з місцевого бюджету... якщо в ньому, звичайно, для цього були гроші.
Тож кілька років тому, перед війною, у Бородянці почали поступово відключати багатоквартирні будинки від централізованого опалення, натомість власникам квартир пропонували перейти на індивідуальне опалення, якщо вони цього ще не зробили. Звичайно, виникали конфлікти. А ще при цьому процесі не відбулося модернізації газових мереж, як будинкових так й селищних. Хоч навантаження на них суттєво зросло. І це стало проблемою, коли розпочалась відбудова зруйнованого під час бойових дій в березні 2022 року селища. Коли в 2023 році відбудова селища почала набирати обертів, виявилось що наявна система газопостачання просто не витримає нових навантажень і її потрібно адаптувати до нових реалій індивідуального опалення. Газові труби по селищу потрібно перекладати, збільшувати їхній діаметр, а цього проєкт відбудови не передбачав, оскільки, згідно документів, в Бородянці все ще існувала система централізованого опалення. Закономірно, що виникла потреба у додаткових проєктних роботах та додаткових коштах, що суттєво загальмувало і так затягнутий з різних причин процес відновлення селища. До речі, європейський досвід свідчить, що централізовані системи опалення є більш ефективними, ніж індивідуальне. Адже один великий котел завжди має кращий ККД, ніж сотні маленьких. Окрім цього, сам “центральний ” котел, як джерело тепла, можна замінити з газового на твердопаливний, доповнити тепловими насосами та геліоколекторами і тому подібне. Тож принцип “відбудувати краще, ніж було” щодо системи опалення тут не спрацював.
Як свідчать ці історії, при відновленні будинків, пошкоджених внаслідок бойових дій, наявні проблеми не вирішуються, а фактично “консервуються ” або просто ігноруються. Це й не дивно, адже їх вирішення потребує змін законодавства та державної містобудівної політики.
Що робити?
“Проблеми відбудови житлового фонду України мають понад 30-річну історію. Вони продиктовані невдосконаленою системою розподілу повноважень в будівництві та утриманні житлового фонду між органами державної влади і місцевого самоврядування, комунальних господарств, водоканалами, обленерго, міськгазами, управляючими компаніями, ОСББ, громадянами - власниками житла”, - пояснює Іван Перегінець, віце-президент Академії будівництва України, кандидат технічних наук. На його думку, ці основоположні проблеми впливають на будівництво та утримання кожного нового будівництва або конкретного будинку та перш за все стосуються інженерного забезпечення об’єкту нерухомості комунальними потребами: водою, каналізуванням, газифікацією, електрозабезпечення, оптоволоконними інтернетом, дощовою каналізацією. Тому значна частина новобудов має комерційні тарифи на електроенергію, будується без технічних умов на водозабезпечення і каналізування побутових стоків. Ці проблеми забудовників автоматично переносяться на плечі громадян, які купили відповідне житло, а також негативно впливають на довкілля.
Разом з тим в Україні зростає попит на квартири в новобудовах, завдяки запровадженню державних програм підтримки тих, хто втратив житло через бойові дії та для військових і їхніх сімей. І не варто забувати, що нерухомість вже багато років є способом вкладання коштів, своєрідною альтернативою фондовому ринку та депозитам.
«А там, де з’являється великий попит, і відповідно великі гроші, там зростає корупція і безлад на стадії підготовки будівництва, виконання технічних умов, участі в соціально-економічному розвитку громади та експлуатації житлових будинків», – продовжує Іван Перегінець. І пропонує наступне бачення вирішення існуючих проблем:
1. Внести системні змін до законів про містобудівну діяльність та місцеве самоврядування та інших нормативних документів, що є дотичними до сфери нерухомості, соціального захисту громадян та оточуючого середовища. На його думку, необхідно терміново, на законодавчому рівні, протягом одного року, запровадити новий порядок державного обліку нерухомості в електронному вигляді (як новобудов так і наявного житлового фонду). На кшталт електронного кабінету військовозобов’язаного.
2. Відповідними вимогами законів та чітко прописаними процедурами їх виконання на підзаконному рівні зобов’язати органи місцевого самоврядування, комунальні служби, надавачів послуг водозабезпечення, електрозабезпечення та каналізації провести інвентаризацію всіх будівель із внесенням інформації щодо їх технічного стану та виконавчих схем підключення до інженерних мереж населеного пункту. Ця інформація має бути публічною.
3. Держава має виділити бюджетні кошти для проведення грошової оцінки кожного житлового об’єкту та визначення технічного стану і класу енергетичної ефективності кожного окремого багатоквартирного будинку. Тобто, на державному рівні має бути визначено кількість та стан житлового фонду, підключення до інженерних мереж відповідних населених пунктів.
4. Необхідно вдосконалити інститут обов’язкового страхування житлового фонду з регресивною схемою вартості страхових полісів в залежності від стану обліку будівлі ( якщо будівля має свій електронний кабінет в державному реєстрі зі всіма внесеними даними, то вартість страхового внеску мінімальна, а якщо немає - то максимальна).
Варто відзначити, що станом на сьогоднішній день, в експертному середовищі почалось активне обговорення розробленого проєкту закону “Про основні засади житлової політики”, який має нарешті замінити Житловий кодекс, який діє з 1984 року (!). Проблема в тому, що час спливає, нові будинки будуються, населені пункти відновлюються, а правила гри, за якими це відбувається, залишаються старими...
Громадська організація «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» створила цей матеріал як учасник Мережі “Вікно Відновлення”. Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win