Житло визначено одним з найбільш постраждалих секторів внаслідок широкомасштабного вторгнення. Загальна потреба на відновлення пошкодженого або зруйнованого житлового фонду по всій країні станом на 31 грудня 2023 року оцінена у близько 80 мільярдів доларів США і ця цифра постійно зростає — результат третьої оцінки збитків і потреб на відновлення України (Rapid Damage and Needs Assessment, RDNA3), проведеної за участі Світового банку.
Згідно зі звітом, загальні витрати на відновлення України протягом наступного десятиліття становлять 486 мільярдів доларів США, що приблизно у 2,8 разів перевищує номінальний ВВП України на 2023 рік. Цьогорічний показник також на 18% перевищує попередню оцінку RDNA2 у 411 мільярдів доларів США станом на 24 лютого 2023 року.
Як відновити та де брати кошти?
Прем’єр-міністр, коментуючи результати оцінки збитків і потреб на відновлення України, наголосив, що головним ресурсом для відновлення України має стати конфіскація заморожених російських активів. Позиція України залишається незмінною — платити повинна росія.
«Маємо запустити цей процес вже цього року. Використання доходів від активів рф вважаємо можливим проміжним рішенням, яке не скасовує необхідність повної конфіскації», — зазначив Денис Шмигаль.
Згідно повідомлення на Урядовому порталі, попри повномасштабну війну, Уряд України за підтримки міжнародних партнерів продовжує реалізацію програми швидкого відновлення. Водночас Уряд створює умови для залучення приватних інвестицій, які дозволять прискорити процес відбудови й трансформацію нашої країни на шляху до ЄС.
За словами Прем’єр-міністра, залучення і спрямування 15 млрд доларів у швидке відновлення згенерує ще орієнтовно 5,5 млрд доларів приватних інвестицій.
Але це поки перспективи, а відновлювати потрібно вже зараз, невідкладно.
А що зараз? Які державні механізми відновлення житлових будинків існують?
Експерти громадської організації «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» в межах проєкту «Житло для життя: комплексні рішення для внутрішньо переміщених осіб» провели аналіз поточного стану законодавства у сфері відбудови житла, знищеного або пошкодженого внаслідок воєнної агресії російської федерації. За результатами вони виділили вісім «програмних» (які визначають принципи, умови та порядок відновлення знищеного або пошкодженого житла) нормативно-правових процедур (програм, напрямків), за якими може здійснюватися відбудова/відновлення знищеного або пошкодженого житла.
Серед них лише частина, що прямо чи опосередковано орієнтована на «базовий» Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об'єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України», є більш-менш узгодженою. Інші програми за своїм змістом є скоріше конкуруючими з цією першою групою, аніж взаємодоповнюючими.
Крім того, регулювання відновлення/ремонту знищеного/пошкодженого житла чи виплати компенсації за нього відбувається переважно на рівні підзаконних актів, без належних гарантій на рівні законів (у тому числі в частині фінансування), часто «в ручному режимі», що створює ризики корупційних зловживань.
Логічно було би припустити, що законодавчою основою для відновлення житла мав би стати нормативно-правовий акт рівня закону. Таким міг би бути Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX. Цей Закон, серед іншого, врегульовує питання власності та переходу від власників житла до держави Україна прав вимоги до держави-агресора (російської федерації) відповідно до наданих компенсацій. Однак у дійсності лише одна Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.2023 № 600 «Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені об'єкти нерухомого майна» має пряме посилання на зазначений закон і є прийнятою відповідно до нього. Інші підзаконні нормативно-правові акти не посилаються на цей закон і його вимоги та процедури. Наслідком є те, що в таких підзаконних нормативно-правових актах неврегульованими залишаються питання переходу від власників житла до держави Україна прав вимоги до держави-агресора (російської федерації) відповідно до наданих компенсацій, а також ряд інших питань.
Той же Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX говорить про «компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна». Це передбачає — теоретично — виплату повної вартості знищеного майна чи повної вартості відновлення пошкодженого майна. Та водночас закон і прийняті на його виконання підзаконні акти містять низку положень, які суперечать змісту «компенсації» як відшкодування та є характерними для державної допомоги.
Які механізми дієві та що не так? Які проблеми виникають на шляху відновлення житла?
Аналіз практичного досвіду відновлення житлових будинків, пошкоджених внаслідок військової агресії росії, доводить, що жоден з діючих механізмів не є досконалим, попри те, що механізми поступово, спільними зусиллями удосконалюються, залишається багато суттєвих проблемних питань, які значно ускладнюють процеси відновлення.
«Керуючись практичним досвідом діяльності у Київській області, я можу сказати, що на сьогодні найбільш дієвими, з точки зору результативності та практичності, є дві програми з відновлення знищеного чи пошкодженого агресором житла — «єВідновлення» та «ВідновиДІМ» Фонду енергоефективності, — коментує Вікторія Коломієць, експертка з питань відновлення та управління житловим фондом, членкиня ГО «Рада ОСББ Київської області». Також працюючий механізм надання компенсацій за пошкоджені об’єкти нерухомого майна за постановою КМУ від 21.04.2023 №381 потребує суттєвого удосконалення».
На фото Вікторія Коломієць, експертка з питань відновлення та управління житловим фондом, членкиня ГО «Рада ОСББ Київської області»
Державна програма компенсацій за пошкоджене та знищене житло єВідновлення працює майже рік. За повідомленням Мінвідновлення, за цей час більше 86 тисяч українці звернулися по допомогу на поточні та капітальні ремонти. Підтверджено виплати 52,4 тисячам заявників на загальну суму 5,6 млрд грн.
Ще майже 13 тисяч українців подали заяви на отримання житлових сертифікатів за повністю знищене житло загальною сумою на 10,1 млрд грн. І вже 2402 заявники успішно реалізували житлові сертифікати, придбавши нове житло замість знищеного. Частіше за все — купують в Київській області та місті Київ, також користується попитом нерухомість в Харківській, Миколаївській та Чернігівській областях. Сумарна вартість придбаного житла майже 5 млрд грн.
Інфографіка Олени Шуляк, голови Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування
«Якщо говорити про механізм компенсації за пошкоджене майно за програмою «єВідновлення», то ключовими питаннями, які на сьогодні потребують врегулювання є необхідність розширення переліку матеріалів у чек-листі, необхідних для відновлення пошкоджених елементів об’єктів нерухомого майна, також існує необхідність збільшення вартості компенсації необхідних для відновлення пошкоджених елементів об’єктів нерухомого майна. Крім того, не для всіх категорій постраждалих осіб запрацювала опція подання заяви у паперовому вигляді. У представників ЦНАП відсутня можливість зареєструвати в «Дії» заяву, прийняту в паперовому вигляді від особи без ідентифікаційного коду. Тобто функціонально ЦНАП може прийняти заяву, але «Дія» її не підтягує. Це ті проблеми, з якими люди найчастіше звертаються на консультаціях», — зазначає пані Вікторія Коломієць.
Консультації представниками ГО «Рада ОСББ Київської області» жителів смт. Бородянка та смт. Макарів з питань відновлення житла. Фото ГО «Рада ОСББ Київської області»
«Історія моєї родини, майже нічим не відрізняється від тисячі історій інших родин, чиї будинки зруйнувала російська федерація, але є одне але… Я, як власник житла не маю ідентифікаційного коду, — розповідає Оксана Тимошенко, мешканка смт. Бородянка». — Здавалося б така маленька відмінність, але така велика проблема. Стан мого будинку, який має другу категорію руйнування, з кожним роком погіршується через те, що я, як власник не маю можливості отримати компенсацію через відсутність ідентифікаційного коду. Своїми зусиллями, на що вистачило коштів, ми змогли трішки законсервувати руйнування задля забезпечення схоронності та очікування отримання можливої компенсації. Але, чомусь, з невідомих мені причин, після відкриття опції подання заяви через ЦНАП, для таких людей, як я, ця можливість так і залишилась без змін. Сподіваємося, що ми все ж таки дочекаємося можливості подати Заяву на отримання компенсації і нам не доведеться викликати незалежного фахівця задля того, щоб змінювати категорію руйнувань, адже стан будинку з роками лише погіршується».
Пошкоджений будинок Оксана Тимошенко, мешканки смт. Бородянка
Щодо механізму надання компенсацій за пошкоджені об’єкти нерухомого майна за постановою КМУ від 21.04.2023 №381, громадські експерти визначили такі проблемні питання, як:
- відсутність чіткого алгоритму визначення обсягу пошкоджень об’єктів нерухомого майна членами комісії для обрахування вартості компенсації;
- неврегульоване питання щодо подання Заяви для отримання компенсації за пошкодження об’єктів нерухомого майна, яке знаходиться у спільній сумісній власності;
- необхідність врегулювання питання щодо подання заяви власником однієї частки пошкодженого будинку незалежно від вчинення дій власника другої частини;
- необхідність врегулювання питання виплат компенсацій за вже виконаний ремонт;
- необхідність врегулювання питання щодо подання заяви власником пошкодженого житла, в якого відсутній ідентифікаційний код.
Найбільш прозорою та дієвою експерти визначають програму «ВідновиДІМ» Фонду енергоефективності. Це грантова програма, яка фінансується за підтримки Європейського Союзу, вона стартувала у листопаді 2022 року. Фонд енергоефективності надає учасникам цієї Програми грант на безоплатній та безповоротній основі у розмірі 100% вартості матеріалів і робіт, але не більше 7,9 млн грн на один будинок.
Відновлений будинок ОСББ «Степанівське» з м. Ірпінь за програмою «ВідновДІМ». Фото Фонду енергоефективності
За інформацією Фонду енергоефективності станом на кінець квітня 2024 в Програмі близько 600 проєктів, їх загальна вартість понад 1,1 мрд грн., майже 390 проєктів вже повністю або частково завершені і Фонд вже компенсував учасникам понад 546,5 млн грн.
Інфографіка Фонду енергоефективності
Попри те, що більшість експертів вважають програму «ВідновиДІМ» найбільш дієвою, вона, також має кілька важливих моментів, які потребують удосконалення.
Перш за все програма «ВідновиДІМ» не для всіх, нею можуть скористатись лише ті співвласники, в будинках, яких створено об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі — ОСББ). З однієї сторони це погано, бо ОСББ все ще дуже мало в країні, а з іншої це дієвий стимул для переходу до ефективного управління житлом.
Громадськість має бути рівноправними учасниками відбудови
«Аби відновити своє житло люди створюють ОСББ навіть в умовах війни, — коментує Вікторія Коломієць. — Ми з командою ГО «Рада ОСББ Київської області» консультаційно допомагаємо співвласникам багатоповерхівок у цьому процесі. Для будинків, пошкоджених внаслідок військової агресії РФ, створення ОСББ є важливим у розрізі відновлення пошкоджених елементів будинку. Це об'єднує співвласників навколо спільної мети — якісного відновлення пошкоджень, дає можливість кожному співвласнику безпосередньо брати участь, як у процесах відновлення, так і надалі, в процесі утримання/управління вже відновленого будинку. Ніхто більше, ніж самі мешканці не зацікавлені у якісному та швидкому відновленні свого житла і ніхто краще них не знає, що їм потрібно для комфортного проживання у цьому будинку. На моє переконання люди мають долучатись до відбудови, принаймні власних осель. Громадськість має бути рівноправними учасниками відбудови».
Пані Вікторія наголошує на тому, що необхідність створення комісій та залучення громадськості за різними процедурами відновлення пошкоджених багатоповерхівок є обов’язковим. Комісія має бути створена на етапі розробки проєктно-кошторисної документації і мають бути залучені представники цих будинків.
Консультування співвласників багатоповерхівки в смт. Бородянка щодо процедури проведення установчих зборів по створенню ОСББ. Фото ГО «Рада ОСББ Київської області»
«До війни у Харкові рух у напрямку створення ОСББ був дуже незначним, люди не поспішали цього робити, а після повномасштабного військового вторгнення росії на територію України, коли постала необхідність швидко відновлювати будинки, цей процес пожвавився, — коментує Юлія Самойлова, голова Фонду «Сприяння» м. Харків». — Наприклад МЖК «Інтернаціоналіст» — символічний будинок міста Харкова, він був пошкоджений внаслідок російських обстрілів і після цього, аби мати можливість взяти участь у Програмі «ВідновиДІМ» Фонду енергоефективності, у цьому будинку було створено ОСББ».
ЖК «Інтернаціоналіст», м. Харків. Фото Юлії Самойлової
У процесі відновлення важливо не забувати, що згідно ЗУ «Про о особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Співвласники зобов’язані забезпечувати належне утримання та технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, забезпечувати його технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту.
До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.
Серед недоліків програми «ВідновиДІМ» — відсутність можливості відновлення конструктивних елементів будинку.
На фото Юлія Самойлова, голова Фонду «Сприяння» м. Харків» та голова правління ОСББ «Альма центр». Фото ГО «КМО ВГО «Громадянська мережа ОПОРА»
«Харків під постійним ворожим обстрілом, зараз тут є проблеми з електро- та водопостачанням, але Харків живий і після кожного ворожого «прильоту» швидко оговтується та береться за відновлення, — каже Юлія Самойлова. — Співвласники пошкоджених будинків, в яких створено ОСББ, готують заявки для участі у програмі «ВідновиДІМ» Фонду енергоефективності, але здебільшого не можуть стати її учасниками, бо у більшості такі будинки мають пошкодження конструктивних елементів, а ця програма не передбачає можливості їх відновлення. На жаль, наразі будинки з такими пошкодженнями дуже складно відновити, здебільшого мешканці цих будинків практично залишаються сам на сам зі своїми проблемами.
Пошкоджені будинки Харкова. Фото Юлії Самойлової
«Наведу приклад одного з Харківських будинків, у який залетів снаряд і вибухнув всередині нього, три поверхи просто рухнули, — розповідає Юлія Самойлова. Мешканці не стали чекати поки хтось, щось їм зробить, серед них виявились архітектори, будівельники, які все прорахували, встановили стійки і зберегли конструкцію вцілілого третього поверху для того, щоб мати можливість далі відновлювати свій будинок. Далі надало допомогу місто і люди крок за кроком відновлюють свій дім».
Встановлені мешканцями стійки у пошкодженому снарядом будинку на Дружби народів, 213 у м. Харків для збереження конструкцій вцілілих поверхів. Фото Юлії Самойлової
Підрядники – дефіцит
В умовах війни вже практично нікому відновлювати будинки, багато спеціалістів будівельної пішли захищати країну від ворога. Крім того, якщо говорити про програму «ВідновиДІМ», то умовами цієї програми передбачено ряд вимог до підрядних організацій і ті підрядники, які відповідають цим вимогам, зробили 1-3 проєкти за програмою, отримали довіру людей, далі часто набирають багато проєктів, але не можуть виконати усі роботи в заплановані строки.
«Також у процесі реалізації проєктів за програмою «ВідновиДІМ» часто проблемою є те, що ОСББ не мають коштів, щоб самостійно зробити (замовити) проєктно-кошторисну експертизу або документацію, — коментує Вікторія Коломієць. — Є чимало випадків, коли її, а також звіти беруть на себе підрядники, а потім тягнуть із виконанням. Тому було б добре, якби Фонд давав фінансування на проєктно-кошторисну документацію».
Але варто відмітити, що з фінансуванням цієї програми невдовзі можуть виникнути проблеми. У Фонді кажуть, що після початку повномасштабного вторгнення росії на територію України статутний капітал Установи з державного бюджету не поповнювався. Натомість Європейський Союз 100% фінансував пілотний етап програми, а умовою для переходу на основний етап було запровадження механізму співфінансування. Тепер фінансування програми «ВідновиДІМ» розподілено таким чином: 80% — кошти ЄС, 20% — кошти української сторони — це гроші, які Фонд вивільнив з резервів статутного капіталу. Наразі ця програма працює та чи на довго ще вистачить коштів і чи буде вона фінансуватись надалі — поки не відомо.
Розглядаючи процес відновлення житлового фонду в цілому важливо зауважити, що переважна більшість процедур, які передбачають програми для надання компенсації вартості та допомоги у проведенні відбудови зруйнованого житла, визначена на загальнодержавному рівні, а органи місцевого самоврядування не мають впливу. Проте саме на органи місцевого самоврядування падає весь тягар застосування програм та робота з людьми, які втратили житло. І це створює ряд проблем. На місцевому рівні, також, діють програми відновлення, проте часто люди про них не знають, проблемою є недостатня поінформованість населення.
Ключові меседжі для влади
Для гарантування прав громадян, що зазнали збитків внаслідок російської агресії, процедури відбудови (ремонту) знищеного і пошкодженого житла повинні бути максимально прозорими та зрозумілими для громадян, бути внутрішньо узгодженими та не допускати різнотлумачень.
На жаль, поки що ці вимоги не виконуються, попри численні зміни та вдосконалення відповідних нормативно-правових актів.
1. Зупинити «інфляцію постанов»
Враховуючи наявну надмірну кількість програм державної допомоги, врегульованих майже виключно на підзаконному рівні, необхідним видається утриматися від розробки і прийняття на підзаконному рівні нових програм і механізмів поза рамками вже існуючих.
Існує необхідність удосконалення наявних механізмів для врегулювання наведених у цьому матеріалі недоліків.
2. Привести всі підзаконні акти до єдиної законодавчої рамки.
Всі підзаконні нормативно-правові акти щодо надання компенсації та відбудови (ремонту) знищеного і пошкодженого житла повинні бути приведені до єдиних підходів, визначених «базовим» Законом України від 23.02.2023 № 2923- IX. По-перше, слід згорнути програми та визнати такими, що втратили чинність (принаймні в певній частині) відповідні постанови Уряду, які за своїм змістом є альтернативою програмі надання компенсації/допомоги, визначеній Законом України від 23.02.2023 № 2923-IX. По-друге, постанови Кабінету Міністрів України, які відповідають підходам Закону України від 23.02.2023 № 2923-IX, повинні отримати пряме посилання на зазначений закон. По-третє, сам Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX повинен одержати максимальне змістове наповнення. Основні умови та правила надання компенсації/допомоги повинні бути викладені в ньому, а не делегуватися на рівень підзаконних актів.
3. Стимулювати психологію власників, а не утриманців
Організаційні, фінансові та медійні зусилля Уряду повинні бути спрямовані на стимулювання громадян лишатися власниками житла (ремонтувати, відбудовувати, придбавати нове), а не фізично і психологічно «зачинятися» в «гетто» тимчасових місць проживання. Громадськість має бути рівноправними учасниками відбудови. Участь власників/співвласників у процесі відновлення їх будинків сприятиме пришвидшенню процесу відновлення, підвищенню його якості, а також розвитку системи ефективного управління житловим фондом.
Інвестиції публічних коштів слід насамперед спрямовувати на сприяння власникам у відновленні житла чи придбанні нового, а не на будівництво «гетто» державної чи комунальної власності. Власники (співвласники) знищеного житла повинні мати змогу відбудовувати його в тих самих межах без одержання нових містобудівних умов і обмежень та незалежно від наявності права власності на земельну ділянку.
Громадська організація «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» створила цей матеріал як учасник Мережі “Вікно Відновлення”. Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win