12 листопада 2026 року КМО ВГО “Громадянська мережа ОПОРА” (далі – ОПОРА) провела онлайн-презентацію аналітичного звіту «Стан і перспективи використання інструментів виявлення проблемної власності» та методичних рекомендацій для органів місцевого самоврядування щодо виявлення проблемної власності в територіальних громадах.
Захід відбувся на платформі Асоціації малих міст України «Супермаркет рішень для громад» у межах проєкту «Єднання для громади», що реалізується ІСАР Єднання за фінансової підтримки Європейського Союзу. До онлайн-презентації долучилися близько 30 представників органів місцевого самоврядування.
Тетяна Бойко, координаторка житлових програм Громадянської мережі ОПОРА, представила результати дослідження, проведеного у липні – вересні 2026 року, розповіла про наявні практики громад, основні перешкоди у виявленні проблемної власності та запропонувала практичний алгоритм організації цієї роботи.
Проблемна власність — прихований ресурс громад
Під проблемною власністю ОПОРА розуміє нерухоме майно, яке через порушений або невизначений правовий зв'язок із власником фактично випадає з юридичного та економічного обігу. Йдеться насамперед про три категорії нерухомості:
Відумерла спадщина — майно померлої особи, яке не успадкували спадкоємці або щодо якого спадкоємці відмовилися від спадщини чи були усунені від права на спадкування.
Безхазяйне майно — нерухомість, яка не має власника або власник якої невідомий.
Покинуте (вакантне) житло — нерухомість, власник якої відомий, однак він не проживає в ній, не здає її в оренду та не забезпечує належного утримання.
Проблема набула особливої актуальності в умовах повномасштабної війни. Масова міграція, ускладнення реєстрації фактів смерті, втрата та знищення архівних документів сприяють збільшенню кількості порожніх квартир і будинків. Таке майно часто накопичує борги за комунальні послуги, створює ризики для безпеки та благоустрою, водночас залишаючись поза увагою органів місцевого самоврядування.
Однак для громад це не лише проблема, а й потенційний ресурс, який можна повертати в економічний обіг і використовувати для розв'язання житлових потреб мешканців.
Дослідження ОПОРИ: громади працюють із проблемною власністю, але несистемно
У межах дослідження ОПОРА опитала 40 представників із 29 територіальних громад у 17 областях України. Вибірка не є математично репрезентативною для всієї країни, проте дає змогу детально оцінити практичні підходи та труднощі громад, які вже стикаються з проблемою.
Серед основних висновків дослідження:
Робота ведеться, але не сприймається як окремий системний напрям. Дві третини громад уже реєстрували комунальну власність на об'єкти відумерлої спадщини, а більше половини — на безхазяйне майно. Водночас 63% респондентів, які спочатку зазначили, що їхні громади не мають відповідної практики, у подальших відповідях описували судові процедури та оформлення такого майна.
Виявлення майна переважно реактивне. Громади здебільшого реагують на повідомлення старост, звернення сусідів або інші сигнали. Водночас близько двох третин опитаних громад не використовують масиви даних для пошуку потенційно покинутої нерухомості. Хоча 89% тих, хто працює з інформацією про борги за житлово-комунальні послуги, вважають цей канал ефективним.
Основні перешкоди — організаційні. Серед них — брак часу через навантаження працівників, відсутність визначеного відповідального підрозділу та неналагоджений обмін інформацією з комунальними підприємствами й ОСББ. Жоден із респондентів не назвав низький пріоритет теми причиною бездіяльності громади.
Найменше уваги приділяють покинутому житлу. Лише 9 із 29 громад повідомили, що працюють із цією категорією нерухомості. Однією з причин є відсутність у законодавстві спеціальної процедури для врегулювання статусу такого житла.
Водночас досвід Долинської, Радивилівської та Дрогобицької громад демонструє, що навіть без процедури примусового вилучення можна досягати практичних результатів. Якщо громаді вдається встановити власника покинутого житла та налагодити з ним контакт, нерухомість може бути передана в оренду, зокрема внутрішньо переміщеним особам, або власник може впорядкувати документи й погасити накопичені борги.
Як громадам налагодити системне виявлення проблемної власності
ОПОРА розробила для органів місцевого самоврядування практичну модель виявлення проблемної власності, яка передбачає три послідовні етапи:
Отримання сигналу. Первинна інформація про потенційно проблемний об'єкт може надходити від старост, мешканців, ОСББ, управителів, комунальних підприємств та інших джерел.
Перевірка. Збір і аналіз інформації з державних реєстрів, архівних документів, даних про споживання комунальних послуг та інших доступних джерел.
Визначення категорії майна. За результатами перевірки об'єкт відносять до однієї з категорій: відумерла спадщина, безхазяйне майно, покинуте житло або майно з власником, яке потребує додаткового з'ясування обставин.
Важливою умовою ефективності цієї моделі є запровадження внутрішнього обліку вже з моменту отримання першого сигналу. Для цього громаді не потрібно купувати спеціальне програмне забезпечення: на початковому етапі достатньо електронної таблиці з обмеженим доступом, яку веде визначений відповідальний працівник.
ОПОРА рекомендує громадам призначити єдиного координатора цього напряму, визначити місце збору інформації та налагодити взаємодію між різними структурними підрозділами. Особливу увагу слід приділити залученню підрозділів, відповідальних за житлову політику та роботу з внутрішньо переміщеними особами, адже саме вони можуть використовувати виявлене майно для розширення житлових можливостей громади.
Почати можна без складних процедур: видати розпорядження голови громади, призначити координатора, внести до обліку вже відомі об'єкти, а згодом залучити до збору інформації старост, ЦНАПи, комунальні підприємства та ОСББ.
При цьому фахівці ОПОРИ наголошують: внутрішній облік проблемної власності не є публічним державним реєстром. Інформація про покинуте житло має оброблятися з дотриманням вимог безпеки та захисту персональних даних.
Потрібні зміни на державному рівні
Попри те, що значну частину організаційних перешкод громади можуть усунути самостійно, для повноцінного налагодження роботи необхідні й системні зміни на загальнодержавному рівні.
Зокрема, ОПОРА пропонує:
запровадити державну програму оцифрування архівів БТІ за період до 2013 року;
забезпечити органам місцевого самоврядування прямий автоматизований доступ до відомостей ДРАЦС та Спадкового реєстру ще до звернення до суду;
законодавчо визначити поняття «покинуте житло» та створити правові підстави для отримання органами місцевого самоврядування знеособленої інформації про заборгованість за житлово-комунальні послуги.
Від виявлення майна — до нових можливостей житлової політики
Фахівці ОПОРИ підкреслюють, що результатом роботи з проблемною власністю не обов'язково має бути судове рішення про визнання нерухомості комунальною власністю.
Сам процес виявлення та встановлення контакту з власниками може спонукати їх упорядковувати документи, погашати борги, здавати нерухомість в оренду або продавати її. У такий спосіб житло повертається в економічний обіг, а громада отримує більш упорядкований житловий фонд.
Водночас виявлення відумерлої спадщини та безхазяйного майна відкриває для громад додаткові можливості формування комунального житлового ресурсу, зокрема для подальшого розвитку соціального житла та забезпечення житлових потреб внутрішньо переміщених осіб і фахівців, яких потребує громада.
Практичний досвід громад може стати основою для системних змін у житловій політиці України. Тому важливо не лише вдосконалювати законодавство, а й уже сьогодні налагоджувати на місцях системну роботу з виявлення та повернення проблемної власності в обіг.
Ознайомитися з матеріалами:
- Аналітичний звіт «Стан і перспективи використання інструментів виявлення проблемної власності. Методика виявлення проблемної власності» — https://tinyurl.com/3ebmc82d
- Презентація Т. Бойко ТУТ