Для гарантування прав громадян, що зазнали збитків внаслідок російської агресії, процедури відбудови (ремонту) знищеного і пошкодженого житла повинні бути максимально прозорими та зрозумілими для громадян, бути внутрішньо узгодженими та не допускати різнотлумачень.
На жаль, поки що ці вимоги не виконуються, попри численні зміни та вдосконалення відповідних нормативно-правових актів.
Нині існує принаймні вісім нормативно-правових процедур, за якими може здійснюватися відбудова/відновлення знищеного або пошкодженого житла чи виплата компенсації за нього. Серед них лише частина, що прямо чи опосередковано орієнтована на «базовий» Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX, є відносно узгодженою. Інші програми за своїм змістом є швидше конкуруючими з цією першою групою, аніж взаємодоповнюючими.
Крім того, регулювання відновлення/ремонту знищеного/пошкодженого житла чи виплати компенсації за нього відбувається переважно на рівні підзаконних актів, без належних гарантій на рівні законів (у тому числі в частині фінансування), часто «в ручному режимі», що створює ризики корупційних зловживань.
«Базовий» Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX поширює свою дію лише на випадки знищення та пошкодження майна від 24 лютого 2022 року. Такий підхід штучно ставить громадян у нерівні умови, адже є значна кількість громадян, чиє житло було знищене або пошкоджене внаслідок російської агресії до зазначеної дати.
Той же Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX говорить про «компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна». Це передбачає — теоретично — виплату повної вартості знищеного майна чи повної вартості відновлення пошкодженого майна. Та водночас закон і прийняті на його виконання підзаконні акти містять низку положень, які суперечать змісту «компенсації» як відшкодування та є характерними для державної допомоги.
Тож у «компенсації», передбаченій згаданим законом, змішано елементи відшкодування шкоди та державної допомоги. Тобто, закон штучно поєднує взаємовиключні підходи, які мають ґрунтуватися на різних принципах.
При цьому ні Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX, ні постанови Уряду не містять гарантованих джерел виплати передбаченої ними компенсації. Тим часом вартість втраченого житлового фонду в півтора рази перевищує заплановані доходи державного бюджету на 2024 рік. Тож очевидно, що до вирішення питання про виплату російською федерацією репарацій у достатньому розмірі, надання громадянам повного відшкодування (компенсації) за втрачене чи пошкоджене житло є фінансово непідйомним завданням для України.
Фактично і надалі декларуючи надання «компенсацій» як відшкодування за збитки, яких зазнали громадяни, держава бере на себе зобов’язання, яких не зможе виконати. Ситуація, коли обмежені ресурси, яких завідомо бракує, мають розподілятися серед доволі широкого кола громадян, створює передумови для корупційних зловживань та соціальної напруги.
Доки одні громадяни розраховують на одержання «як не зараз, то колись» компенсації за втрачене житло, інші вже зустрілися з практичними проблемами одержання «живих грошей» чи придбання житла за «житлові сертифікати». Це підриває довіру громадян до держави та існуючої системи «компенсацій».
На цьому фоні вимога законодавства щодо державної реєстрації припинення права власності на знищене житло, як умови одержання компенсації на його відбудову (чи придбання іншого взамін) є незрозумілою юридично і психологічно. Ми вважаємо її невиправданою незалежно від того, розглядатиметься «компенсація», як державна допомога чи як відшкодування, про що йшлося вище.
Особливо несправедливою ця вимога є щодо власників квартир. Адже у співвласників багатоквартирного будинку теоретичне право власності на земельну ділянку під ним є похідним від права власності на квартиру. Припинити право власності на квартиру — означатиме відмовитися й від права спільної власності на земельну ділянку, на якій можна було би спільно побудувати новий будинок.
Практика, на жаль, вже засвідчила, що відсутність права власності на ділянку у співвласників багатоквартирного будинку створює передумови для корупційних зловживань в інтересах забудовників та невиправданого знесення як «аварійних» тих будинків, які могли би бути відновлені (відремонтовані).
Чинне законодавство задекларувало земельну ділянку багатоквартирного будинку, як спільну власність власників квартир, але не визначило процедуру її передачі.
Тому питання статусу земельної ділянки багатоквартирного будинку є ключовим, коли йдеться про відновлення знищених та пошкоджених багатоквартирних будинків. Саме його слід першочергово вирішити на законодавчому рівні.
Виходячи з описаної проблематики, ми пропонуємо низку концептуальних змін до законодавства та державної політики у сфері відбудови (ремонту) знищеного і пошкодженого житла:
- Зупинити «інфляцію постанов». Враховуючи наявну надмірну кількість програм державної допомоги, врегульованих майже виключно на підзаконному рівні, необхідним видається утриматися від розробки і прийняття на підзаконному рівні нових програм і механізмів поза рамками вже існуючих.
- Привести всі підзаконні акти до єдиної законодавчої рамки. Всі підзаконні нормативно-правові акти щодо надання компенсації та відбудови (ремонту) знищеного і пошкодженого житла повинні бути приведені до єдиних підходів, визначених «базовим» Законом України від 23.02.2023 № 2923-IX.
- Стимулювати психологію власників, а не утриманців. Організаційні, фінансові та медійні зусилля Уряду спрямувати на стимулювання громадян лишатися власниками житла (ремонтувати, відбудовувати, придбавати нове), а не фізично і психологічно «зачинятися» в «гетто» тимчасових місць проживання.
- У Законі України від 23.02.2023 № 2923-IX:
- Чітко розділити повну компенсацію за знищене та пошкоджене житло та обмежену державну допомогу на ремонт/відновлення/придбання житла.
- Сконцентруватися на механізмах надання обмеженої грошової допомоги на відновлення житла чи придбання нового, які є у поточних фінансових спроможностях України.
- Питання повної компенсації збитків, заподіяних внаслідок російської агресії, відкласти до часу, коли для цього будуть визначені гарантовані джерела фінансування (законом або міжнародним договором України).
- З огляду на зміст державної допомоги, зняти вимогу про припинення права власності на знищене майно, а так само відмовитися від виділення «пріоритетних» категорій громадян для отримання допомоги.
- Дію Закону поширити на постраждалих осіб, чия нерухомість була пошкоджена або знищена до 24 лютого 2022 року, або знаходилася на тимчасово окупованих територіях станом на цю дату.
5. Стосовно закріплення права власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку за його співвласниками — слід внести зміни до низки законодавчих актів: Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про Державний земельний кадастр».
Зокрема в силу закону, одномоментно, визначити земельну ділянку в межах «плями забудови» спільною власністю співвласників багатоквартирного будинку без необхідності з їхнього боку вчиняти будь-які додаткові дії (як це вже визначено щодо решти спільного майна багатоквартирного будинку). Це дозволить першочергово забезпечити права співвласників багатоквартирного будинку на його відбудову та стане запобіжником від спроб необґрунтовано відносити будинки до категорії аварійних заради контролю над земельною ділянкою.
Щодо формування земельної ділянки багатоквартирного будинку в межах понад «пляму забудови»:
- конкретизувати обов’язок органів державної влади та місцевого самоврядування в установлений законом термін забезпечити формування земельних ділянок для багатоквартирних будинків, що розміщені на землях державної та комунальної власності (такий обов’язок вже на них покладений п.8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 3 грудня 2020 року № 1060-IX),
- зобов’язати власника приватної земельної ділянки, на якій розташовано два і більше багатоквартирних будинків, в установлений законом термін забезпечити формування земельних ділянок для кожного з багатоквартирних будинків, що розміщені на такій ділянці,
- передбачити право співвласників багатоквартирного будинку, за їхнім бажанням та рішенням, самостійно виготовити відповідну землевпорядну документацію для формування земельної ділянки;
- передбачити обов’язкову передачу сформованої земельної ділянки державної або комунальної власності співвласникам багатоквартирного будинку;
- заохочувати та спонукати (в тому числі податковими методами) приватних власників земельних ділянок до передачі їх співвласникам багатоквартирного будинку;
- для новобудов передбачити автоматичний перехід прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирного будинку з моменту прийняття в експлуатацію останнього.
Також існує необхідність передбачити знеособлену державну реєстрацію права власності на земельну ділянку безпосередньо за співвласниками багатоквартирного будинку через ідентифікатор (реєстраційний номер) будинку та аділити співвласників багатоквартирного будинку правом самостійно ініціювати передачу земельних ділянок у спільну власність в разі, якщо держава, територіальні громади, інші власники таких ділянок не виконуватимуть своїх обов’язків з передачі.
Ознайомитись з ключовими рекомендованими змінами до законодавства можна ТУТ
Матеріал підготовлено в рамках проєкту «Житло для життя: комплексні рішення для внутрішньо переміщених осіб», створеного Громадською організацією «Київський міський осередок Всеукраїнської громадської організації «Громадянська мережа ОПОРА» завдяки отриманому гранту від Програми «Підтримка організацій громадянського суспільства (ОГС)» в Україні у межах фінансової підтримки Посольства Великої Британії. Програма реалізується Crown Agents у партнерстві з International Alert і у співпраці з Crown Agents in Ukraine.
Зміст матеріалу не обов’язково відображає погляди Посольства Великої Британії, погляди Crown Agents, International Alert та Crown Agents in Ukraine.